李宇嘉(廣東省住房政策研究中心首席研究員)
6月26日,北京市住建委等四部門聯(lián)合發(fā)布一攬子穩(wěn)樓市的新政,其中看點之一是,調(diào)整新發(fā)放個人住房貸款最低首付比例及利率下限,其中首套房貸最低首付比例調(diào)整為20%(此前為30%),利率下限調(diào)整為LPR-45個基點(此前為LPR+10基點)。二套房貸最低首付比例由50%(城六區(qū))和40%(非城六區(qū)),降至35%(五環(huán)內(nèi))和30%(五環(huán)外)。二套房房貸利率下限也相應(yīng)調(diào)整,從之前的LPR+55個基點(非城六區(qū))和LPR+60個基點(城六區(qū)),調(diào)整為LPR-25個基點(五環(huán)外)和LPR-5個基點(五環(huán)內(nèi))。
北京此次房貸最低首付比例和最低利率基準(zhǔn)的調(diào)整邏輯與滬深完全一致。不過,由于此前北京房貸政策收緊的程度較高、準(zhǔn)入門檻也較高,盡管此次下調(diào)至與京滬一致的水平,但其利好的幅度較大。
貸款首付比例方面,首套房下降10個百分點,二套房下降10~15個百分點。對于剛需人群來說,房貸準(zhǔn)入門檻極大地降低了。利率方面,首套房貸利率下降了45~55個基點,二套房貸利率下降了65~80個基點,下降的幅度更大。而且,本市戶籍二孩及以上的多子女家庭,購買第二套住房,再次申請住房貸款的,認(rèn)定為首套住房,在降低月供成本方面的效應(yīng)較為明顯。
公積金住房貸款方面,最低首付比例調(diào)整幅度與商業(yè)性貸款完全一致。同時,對申請公積金貸款購買二星級及以上綠色建筑、裝配式建筑或超低能耗建筑的繳存職工家庭,貸款額度最多可上浮40萬元,最高貸款額度不超過160萬元。考慮到北京機(jī)關(guān)國企和事業(yè)單位較多,公積金買房較多的現(xiàn)實,需求釋放更大。當(dāng)然,政策順應(yīng)優(yōu)質(zhì)住房新期待,推動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
新政另一個看點是,提出組織開展住房“以舊換新”活動。北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會搭建對接平臺,鼓勵更多開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與,為“以舊換新”居民提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。對居民家庭賣舊買新的,經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)優(yōu)先推動舊房交易,舊房成功出售后,相關(guān)訂金轉(zhuǎn)為購買新房的首付款;如在一定時期內(nèi)未能成功出售的,開發(fā)企業(yè)則無條件退還訂金。
在“以舊換新”方面,目前全國已有80多個城市在推進(jìn)。此次北京新政在這方面的表述較為細(xì)致。一方面,與北京住房存量時代的特征明顯有關(guān)。根據(jù)北京中原的統(tǒng)計,2023年北京二手住房交易為15.5萬套,而新房交易只有5萬套,前者是后者的3倍多。今年1~6月(到6月25日),北京二手房、新房分別交易70863套、21361套,二手房是新房的3.3倍。
另一方面,北京工薪階層、新市民主導(dǎo)需求,房價較高、房齡普遍較長(20年以上樓齡的占比近55%),剛需和換房人群均較多。因此,低總價、低單價、區(qū)位優(yōu)的二手房更適合剛需人群,而“以舊換新”的政策能同時滿足剛需和改善性需求,有利于促進(jìn)剛需和改善的循環(huán)、新房和二手住房的循環(huán)。這也反映出,政策要順應(yīng)需求,而不是一味刺激需求。
此次,北京新政也充分遵循因城施策的邏輯。不同于此前滬深等熱點城市,北京沒有收縮住房限購的區(qū)域范圍,也沒有收縮非戶籍居民購房在社保和個稅繳納年限上的要求,而是延續(xù)4月30日微調(diào)但偏緊的政策,即已有購房資格居民家庭在五環(huán)外可增購一套,這與北京減量發(fā)展以及疏解人口和資源轉(zhuǎn)向京津冀腹地,帶動都市圈和更廣區(qū)域發(fā)展的策略有關(guān)。
當(dāng)然,這也與北京的城市地位以及在房地產(chǎn)管理上的“城市能級”有關(guān)。作為首都和京津冀都市圈發(fā)展的動力源,北京須要在房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)、告別舊發(fā)展模式、推動高質(zhì)量發(fā)展方面做出積極的示范效應(yīng)。維持限購政策,有利于避免退出限購對周邊區(qū)域購買力的虹吸,沖擊到非首都功能疏解。
4月30日,中央政治局會議對房地產(chǎn)工作做出全新的部署,即統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施,此后,國家自上而下的政策調(diào)整密集而頻繁。從效果來看,根據(jù)貝殼平臺和克而瑞監(jiān)測,最近5周(5.20~6.23),重點城市二手房成交套數(shù)環(huán)比增幅分別為3.9%、0.2%、-8.4%、7.7%、31%。一線城市5月份二手房交易同比增長18%,6月環(huán)比5月增長16%。
熱點城市率先觸底的跡象顯現(xiàn)。近三個月(4~6月份),上海、杭州、深圳這三個城市二手住房交易量分別保持在20000套、8000套和5000套左右,掛牌量保持穩(wěn)定或增幅下降,改善類二手房成交量開始復(fù)蘇。
這意味著,剛需入場加速,帶動了存量二手房源消化,也為改善型需求復(fù)蘇創(chuàng)造了條件。根據(jù)Wind統(tǒng)計,北京在6月前25天網(wǎng)簽二手房成交12254套,相比5月前25天10921套上升12.2%。不過,北京二手房價仍處于下降通道,以價換量的趨勢明顯。此次新政降門檻、降成本的效應(yīng)明顯,對以工薪階層、新市民、置換需求等剛性需求和改善型需求的帶動作用較大。
值得注意的是,推動保交房、穩(wěn)定樓市、防范風(fēng)險蔓延、為新模式和高質(zhì)量發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境,須在需求端做政策紓困。但在供求關(guān)系重大變化的情況下,政策托底和轉(zhuǎn)型的意味更濃。比如,央行創(chuàng)設(shè)再貸款工具,支持收購在售已建成存量房做保障房,不僅額度有限(3000億元),且要求資金平衡;另外,近期自然資源部明確了盤活存量土地的創(chuàng)新政策,很大程度上是為了增加劃撥用地供給,規(guī)劃建設(shè)保障性住房,這是未來行業(yè)穩(wěn)定和打造新發(fā)展模式的關(guān)鍵。