南方財(cái)經(jīng)全媒體集團(tuán) 記者 徐倩宜 北京報(bào)道

近期深圳首個(gè)住宅盤推出了“0首付”購(gòu)三房的營(yíng)銷活動(dòng)，但隨即被房管部門叫停。其中所謂的“0首付”，實(shí)際就是首付分期。

據(jù)悉，樓盤“0”首付的具體操作方式是：首先由購(gòu)房者先交定金10萬(wàn)元給開發(fā)商，然后第三方借給購(gòu)房者最高100萬(wàn)元作為首付款。

客戶收到款需要先還10萬(wàn)元，購(gòu)房者再通過(guò)五年分期把“首付”還清。相當(dāng)于首期款只需要付20萬(wàn)。

北京周泰律師事務(wù)所高級(jí)律師王若琳表示，所謂的“0首付”對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)也可以理解為變相融資。這個(gè)操作對(duì)首付款和房?jī)r(jià)都沒(méi)有任何優(yōu)惠，僅僅加入了第三方這個(gè)杠桿，以非法的手段提前套取了銀行貸款。對(duì)購(gòu)房者而言可以早日買房，對(duì)開發(fā)商而言可以早日獲得購(gòu)房款。

但此舉違反了我國(guó)的住房信貸政策，放大了購(gòu)房杠桿，在首付款及房貸的雙重還款壓力下，購(gòu)房者未來(lái)可能出現(xiàn)逾期還款或斷供，增大了金融風(fēng)險(xiǎn)。

北京市金訴律師事務(wù)所創(chuàng)始人律師戴金花也表示，根據(jù)《規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢工作》規(guī)定，國(guó)家嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購(gòu)房融資產(chǎn)品或服務(wù)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供房地產(chǎn)場(chǎng)外配資，嚴(yán)禁個(gè)人綜合消費(fèi)貸款等資金挪用于購(gòu)房。

記者在裁判文書網(wǎng)中還搜到一起房地產(chǎn)開發(fā)商自己借錢給購(gòu)房者付首期，雙方簽訂的借款協(xié)議被判決無(wú)效的案件。

2018年1月24日，袁某因購(gòu)房需求，到某地產(chǎn)公司開發(fā)的一個(gè)國(guó)際城項(xiàng)目看房。袁某對(duì)房屋很滿意，在當(dāng)天就簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)書》，定了一間建筑面積72平方米，總價(jià)50萬(wàn)元的房子。使用購(gòu)房?jī)?yōu)惠后，總房款為47萬(wàn)元。

值得注意的是，47萬(wàn)的房子，首付款9萬(wàn)多，袁某與房地產(chǎn)公司約定，這筆錢由房地產(chǎn)公司墊付。

2018年1月25日，袁某與房地產(chǎn)公司簽訂《借款協(xié)議》，約定，房屋首付款總金額為99868元，袁某首付款支付3868元，剩余首付款96000元由房地產(chǎn)公司出借給袁某。

還款時(shí)間從2018到2021年間，袁某分四期償還借款。

借款協(xié)議中還約定，袁某如果在約定期限內(nèi)償還全部借款，就不用支付利息；逾期不超過(guò)30天，袁某按欠款支付千分之五的違約金；逾期超過(guò)30天，袁某所購(gòu)房屋歸房地產(chǎn)公司所有。

交付房屋后的兩年間，袁某一直如期償還借款。但在第三年袁某卻拒絕償還貸款。

判決書中顯示袁某拒接還款的直接原因是——房屋的質(zhì)量問(wèn)題。

袁某稱，交付的房屋墻體存在多處墻體嚴(yán)重裂縫，質(zhì)量問(wèn)題從房屋交付后的三年多時(shí)間里一直沒(méi)能解決處理，袁某還表示，如果解決房屋質(zhì)量問(wèn)題，自己就會(huì)還款。

法院認(rèn)為，根據(jù)《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》中嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得為購(gòu)房人墊付首付款或采取首付分期等其他形式變相墊付首付款的規(guī)定，雙方簽訂的《借款協(xié)議》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，并判決袁某給付房地產(chǎn)公司剩余購(gòu)房首付借款及違約金。

戴金花表示，我們國(guó)家的房地產(chǎn)政策是“房住不炒，持續(xù)整治和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序”。而“0首付”、為購(gòu)房人墊付首付款等行為容易助長(zhǎng)炒房行為，不利于樓市的長(zhǎng)期穩(wěn)定。

王若琳強(qiáng)調(diào)，為購(gòu)房人墊付首付款的行為，不僅破壞金融監(jiān)管秩序、增大金融風(fēng)險(xiǎn)，而且因合同瑕疵可能引發(fā)相關(guān)責(zé)任。一方面，第三方與購(gòu)房者簽訂借貸合同，違反了我國(guó)的住房信貸政策，相關(guān)協(xié)議效力存在不確定性。一旦發(fā)生爭(zhēng)議，各方的權(quán)益未必能夠得到足夠保障。

另一方面，購(gòu)房者與銀行簽訂了按揭貸款合同，購(gòu)房者如存在違法獲取按揭貸款的行為，可能需要向銀行承擔(dān)違約責(zé)任。