21世紀經(jīng)濟報道 見習記者王巍 北京報道

8月19日上午，北京朝陽法院通報了2022年4月北京疫情以來朝陽法院受理并宣判的典型商業(yè)用房租賃案件，因為疫情停業(yè)的商戶要求房東減免房租而遭到拒絕，法院認為經(jīng)濟活動的參與者應“共擔風險、共渡難關”，判決房東酌情減免房租。

根據(jù)朝陽法院統(tǒng)計，2020年至今，受新冠肺炎疫情及防控措施影響，部分經(jīng)營企業(yè)利潤減少、資金周轉困難，經(jīng)營場所租賃負擔增大，租金支付遲延，引發(fā)商業(yè)用房租賃領域糾紛。經(jīng)該院統(tǒng)計，2020年年初以來至2022年7月末，該院受理涉疫情商用房屋租賃糾紛696件，其中近六成集中在CBD區(qū)域，鑒于上述情況，法院現(xiàn)與CBD管委會簽訂共建協(xié)議，探索涉疫情房屋租賃合同糾紛的多元化解與訴源治理路徑。

茶館疫情期間停業(yè) 法院判決酌減部分租金

2015年開始，北京某餐飲公司從房東趙某處承租朝陽區(qū)某購物中心附近的臨街商鋪作為茶館。2022年4月底，北京市發(fā)生新冠肺炎疫情期間，餐飲公司第二季度租金交納期屆滿并向趙某申請減免租金，趙某拒絕協(xié)商并屢次催促餐飲公司交納租金，雙方協(xié)商未達成一致，6月初，趙某將餐飲公司訴至法院，要求解除雙方租賃合同并要求被告騰退商鋪、支付違約金及拖欠的租金等共計40余萬元。

法院在審理中發(fā)現(xiàn)，2015年以來雙方建立了房屋租賃合同關系，餐飲公司基于對雙方穩(wěn)定租賃關系的預期，投入大額裝修成本，并在此后的經(jīng)營中取得較好收益。2020年新冠肺炎疫情以來，茶館經(jīng)營情況受到較大影響，此后偶有少量租金短期延遲交納情況。2021年1月23日雙方再次續(xù)約，租期至2022年12月31日。2022年5月初，茶館先后被街道、物業(yè)單位告知暫停營業(yè)并立即執(zhí)行，餐飲公司遂與趙某協(xié)商減免租金，后者拒絕。截至案件宣判前，餐飲公司向趙某交納了第三季度租金。

法院審理認為，本案爭議焦點是遲延支付第二季度租金是否構成違約，以及趙某是否有權據(jù)此解除合同。最高人民法院《關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（二）》（下稱《意見（二）》）規(guī)定，承租非國有房屋用于經(jīng)營，疫情或者疫情防控措施導致承租人沒有營業(yè)收入或者營業(yè)收入明顯減少，繼續(xù)按照原租賃合同支付租金對其明顯不公平，承租人請求減免租金、延長租期或者延期支付租金的，人民法院可以引導當事人參照有關租金減免的政策進行調(diào)解，調(diào)解不成的，應當結合案件的實際情況，根據(jù)公平原則變更合同；出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請求解除租賃合同，由承租人承擔違約責任的，人民法院不予支持?！睹穹ǖ洹返?33條亦規(guī)定了租賃合同雙方在情勢變更的情況下均負有再交涉義務。

本案中，餐飲公司經(jīng)營內(nèi)容為茶館，疫情防控措施導致涉案商鋪在特定期間內(nèi)暫停營業(yè)，導致其在此期間沒有營業(yè)收入或者營業(yè)收入明顯減少。此種情況下，受不利影響的餐飲公司可以就合同內(nèi)容與趙某重新協(xié)商，趙某亦有義務配合協(xié)商。本案中趙某拒絕協(xié)商，徑行提起訴訟要求解除合同，違反了《民法典》第533條規(guī)定的再交涉義務。趙某要求餐飲公司按照原標準交納租金顯然有失公平，餐飲公司要求依據(jù)疫情防控措施對其經(jīng)營造成的客觀影響變更租金標準，具有事實依據(jù)。與此同時，餐飲公司雖面臨經(jīng)營困難，但在合同履行期間仍堅持交納租金，雖存在一定遲延、少量欠付的情形，但該情況系由新冠肺炎疫情及防控措施導致，與惡意拖欠租金性質(zhì)不同，根據(jù)《意見二》第5條的規(guī)定，趙某無權解除合同；考慮到合同剩余租期已不足半年且餐飲公司提出的減免租金標準具有合理性，雙方合作期間已逾七年等情況，為盡可能維持雙方合同的繼續(xù)履行、保障雙方在新冠肺炎疫情期間維持原有經(jīng)濟情狀，對趙某解除合同的訴訟請求不予支持。最終，法院依據(jù)公平原則，本著共擔風險、共渡難關的理念，綜合新冠肺炎疫情及防控措施對商鋪經(jīng)營產(chǎn)生的影響，法院對2022年5月相應期間的租金予以酌減。

解讀：“參與者均應秉持共擔風險、共渡難關”

針對此案，朝陽法院南磨坊法庭李青法官表示，新冠肺炎疫情的爆發(fā)對社會各行各業(yè)均造成了影響，尤其對于有賴于人流聚集效應的經(jīng)營性商業(yè)房屋而言，疫情傳播風險及相關防控政策必然對正常經(jīng)營造成沖擊。為保障穩(wěn)中有序的社會經(jīng)濟往來，除《意見二》外，《關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（一）》對疫情或疫情防控措施導致的合同履行困難作出了明確界定并提出了解紛規(guī)則。考慮到疫情爆發(fā)的偶發(fā)性和周期性，社會經(jīng)濟參與者均應秉持共擔風險、共渡難關，努力維持合同履行的原則，把握疫情防控趨穩(wěn)向好的趨勢，積極維護、推動復工復產(chǎn)。

本案是2022年4月北京疫情以來朝陽法院受理并宣判的典型商業(yè)用房租賃案件。本案認定租賃雙方在疫情及疫情防控措施期間均應通過積極再行協(xié)商，促成合同繼續(xù)履行。傳遞了在保證疫情防控前提下，社會經(jīng)濟參與者均應積極推動復工復產(chǎn)，促進社會經(jīng)濟秩序盡快恢復正常、良性運轉的司法理念。

中小微企業(yè)租房糾紛涉訴率高 法院與CBD簽訂共建協(xié)議

今天上午，朝陽法院對涉疫情商業(yè)用房租賃合同糾紛案件審理情況進行了通報。

朝陽法院齊曉丹副院長介紹說，2020年至今，受新冠肺炎疫情及防控措施影響，部分經(jīng)營企業(yè)利潤減少、資金周轉困難，經(jīng)營場所租賃負擔增大，租金支付遲延，引發(fā)商業(yè)用房租賃領域糾紛。經(jīng)該院統(tǒng)計，2020年年初以來至2022年7月末，法院共受理與新冠肺炎疫情相關的商業(yè)性房屋租賃合同糾紛（簡稱涉疫情商用房屋租賃糾紛）696件，其中CBD商務區(qū)發(fā)案403件，占比58%；受本市今年4月22日疫情影響引發(fā)案件13件。是朝陽法院轄區(qū)內(nèi)涉疫情商用房屋租賃糾紛最為集中的區(qū)域。

此類案件具有三個突出特點：一是承租方從事行業(yè)領域廣泛，包括租賃業(yè)、住宿業(yè)、商務服務業(yè)、文化服務業(yè)、建筑業(yè)、倉儲、工業(yè)、金融、軟件等十余行業(yè)，幾乎覆蓋了全部保障基礎民生的社會經(jīng)濟領域。其中承租方從事行業(yè)前三位的分別為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)、零售業(yè)、餐飲經(jīng)營業(yè)，占比26%，體現(xiàn)出疫情及疫情防控措施對前述行業(yè)影響更顯著；二是涉訴企業(yè)多為中小微企業(yè)且集中程度高。從企業(yè)規(guī)模上看，中小微企業(yè)涉案369件，占比92%，體現(xiàn)出中小微企業(yè)在商業(yè)租賃領域的風險承受能力較弱。涉訴超3件以上的企業(yè)有15家，涉及案件89件，占比22%，部分企業(yè)、商場涉疫情商用房屋租賃糾紛多發(fā)，在訴源治理方面需予以特別關注；三是涉疫情租賃合同糾紛的發(fā)案與其他涉疫情合同糾紛呈現(xiàn)關聯(lián)衍生關系。“商業(yè)用房”對“商業(yè)經(jīng)營”具有基礎性作用，部分企業(yè)的資金周轉困難最先體現(xiàn)為租賃成本無力負擔，伴隨經(jīng)營場所的不穩(wěn)定，進一步加劇其他類型合同糾紛的發(fā)生。

為在疫情防控條件下保障商業(yè)租賃領域經(jīng)濟秩序，以“穩(wěn)租賃”帶動“穩(wěn)增長”，輻射化解其他涉疫情合同類糾紛。朝陽法院將CBD商務區(qū)作為治理涉疫情房屋租賃合同糾紛案件重點區(qū)域，在CBD管委會大力支持下，先后開展了“無訟商務區(qū)建設”宣講、舉辦涉疫房屋租賃合同糾紛示范庭審等，并與CBD管委會簽署《關于共同建立CBD訴源治理機制合作共建框架協(xié)議》，積極探索涉疫情房屋租賃合同糾紛的多元化解與訴源治理路徑。截至2022年6月底，朝陽法院院一審審結CBD商務區(qū)涉疫情房屋租賃合同糾紛397件，案件審結率達98.5%。其中，經(jīng)委派調(diào)解組織及審判組織引導達成調(diào)解、和解、撤訴的304件，占全部已結案件的76.5%；判決結案93件，占全部已結案件23.5%。