21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道特約記者陳莎莫 北京報(bào)道

       近日，中國(guó)交建公告稱(chēng)，公司董事會(huì)審議通過(guò)《關(guān)于中交海投投資鳳凰島重整項(xiàng)目的議案》，同意公司附屬中交海洋投資控股有限公司參與鳳凰島重整項(xiàng)目，參與投資鳳凰島重整項(xiàng)目公司的股比不超過(guò)82.48%，貨幣資金投資金額不超過(guò)11.05億元。

       2022年6月，三亞市中級(jí)人民法院以三亞鳳凰島國(guó)際郵輪港發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“鳳凰島郵輪港公司”）不能清償?shù)狡趥鶆?wù)且資不抵債為由，裁定受理債權(quán)人三亞發(fā)展控股有限公司對(duì)其進(jìn)行重整的申請(qǐng)。

       中國(guó)交建持有鳳凰島郵輪港公司45%股權(quán)，自2014年投資并控制該公司至今，海南歷經(jīng)環(huán)保風(fēng)暴及限購(gòu)限售等一系列事件，中國(guó)交建的這筆投資的回報(bào)遠(yuǎn)未達(dá)到預(yù)期。若成功參與此次重整，中國(guó)交建將“重啟”鳳凰島項(xiàng)目。

       “參與三亞鳳凰島項(xiàng)目公司重整，表明中國(guó)交建對(duì)于該項(xiàng)目仍有濃厚的興趣。雖然之前在鳳凰島項(xiàng)目上遭遇了虧損，但中國(guó)交建可能看到了重整鳳凰島的潛在機(jī)會(huì)和價(jià)值?！敝袊?guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜指出。

鳳凰島變遷

       鳳凰島位于海南省三亞市，是由人工填海造地形成的島，最初該島的建設(shè)用地被劃定為港口建設(shè)用地，不存在住宅用地等其他性質(zhì)的商業(yè)開(kāi)發(fā)利用情況。

       幾經(jīng)調(diào)整，最終在2008年3月，三亞市規(guī)劃建設(shè)局同意三亞鳳凰島發(fā)展有限公司在三宗地塊上新建三亞鳳凰島國(guó)際養(yǎng)生度假中心項(xiàng)目的5棟公寓樓，這些公寓在2010年開(kāi)盤(pán)并熱銷(xiāo)。

       中國(guó)交建于2014年入主鳳凰島項(xiàng)目公司，當(dāng)年，中國(guó)交建以10億元收購(gòu)鳳凰島郵輪港公司45%的股權(quán)，同時(shí)三亞鈺晟投資有限公司將其持有的鳳凰島郵輪港公司10%股權(quán)對(duì)應(yīng)的決策權(quán)授予中國(guó)交建行使。因此，中國(guó)交建持有了該公司55%決策權(quán)，實(shí)際性控制了該公司。

       上述交易完成后，鳳凰島郵輪港公司收購(gòu)三亞鳳凰島發(fā)展有限公司、三亞鳳凰島置業(yè)有限公司的100%股權(quán)。

       中國(guó)交建為這些股權(quán)收購(gòu)支出了49.624億元。該公司表示，投資鳳凰島有利于公司培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，可實(shí)施對(duì)三亞鳳凰島一期資產(chǎn)的整合和后續(xù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，進(jìn)而對(duì)三亞鳳凰島二期建設(shè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，在獲取投資收益的同時(shí)擴(kuò)大中國(guó)交建品牌認(rèn)知度和影響力。

       不過(guò)，由于環(huán)保問(wèn)題，中國(guó)交建對(duì)鳳凰島項(xiàng)目的設(shè)想未能實(shí)現(xiàn)。

       2017年，中央第四環(huán)境保護(hù)督察組進(jìn)駐海南省，鳳凰島被指以國(guó)際客運(yùn)港和郵輪港名義取得海域使用權(quán)，但實(shí)際主要用于房地產(chǎn)和酒店開(kāi)發(fā)，由于填島造成水流變化，三亞灣西部岸線遭到侵蝕。此后，鳳凰島被要求停工整改，并于2018年2月恢復(fù)經(jīng)營(yíng)建設(shè)。

       2019年，中央第三生態(tài)環(huán)保督察組再次進(jìn)駐海南省開(kāi)展督察工作，次年，鳳凰島被點(diǎn)名項(xiàng)目整改不到位，被要求僅保留二島國(guó)際郵輪母港碼頭，拆除其余部分。2022年3月，鳳凰島二島工程完成拆除。

       中國(guó)交建對(duì)鳳凰島的投資回報(bào)也遠(yuǎn)未達(dá)到預(yù)期。

       該公司2023年上半年財(cái)報(bào)顯示，截至今年6月底，鳳凰島郵輪港公司關(guān)聯(lián)的長(zhǎng)期應(yīng)收款及應(yīng)收質(zhì)保金約為40.73億元，其中39.25億元計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。

       目前，鳳凰島郵輪港公司已資不抵債。據(jù)中國(guó)交建2022年6月發(fā)布的公告，截至2021年底，鳳凰島郵輪港公司資產(chǎn)總額約為50.40億元，負(fù)債總額約為186.05億元。中國(guó)交建及控股子公司對(duì)該公司股權(quán)投資為10億元，已對(duì)其權(quán)益法核算至0元。

機(jī)遇挑戰(zhàn)并存

       中國(guó)交建折戟鳳凰島項(xiàng)目的同時(shí)，曾涌入當(dāng)?shù)貥鞘械耐顿Y客也面臨投資大幅縮水。

       2010年，鳳凰島一期首批公寓開(kāi)盤(pán)，成交均價(jià)超6萬(wàn)元/平方米。當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介介紹，2011年時(shí)炒房客涌入，房?jī)r(jià)一度達(dá)10萬(wàn)至14萬(wàn)元/平方米。

       歷經(jīng)環(huán)保風(fēng)暴下的開(kāi)發(fā)停滯、海南全域限購(gòu)后，鳳凰島公寓房?jī)r(jià)已大幅下降。

       目前，貝殼平臺(tái)掛牌的14套鳳凰島二手公寓掛牌均價(jià)約為3.57萬(wàn)元/平方米，銷(xiāo)售單價(jià)介于3.25萬(wàn)元至10.71萬(wàn)元之間。

       多位當(dāng)?shù)刂薪楦嬖V記者，看外海的二手房單價(jià)大概在7萬(wàn)至10萬(wàn)元/平方米，外海的視野好，但有價(jià)無(wú)市，買(mǎi)的人少；看內(nèi)海的單價(jià)則約為4萬(wàn)元/平方米。此外，購(gòu)買(mǎi)這些公寓還要支付成交價(jià)20%至30%的稅費(fèi)。

       據(jù)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介介紹，鳳凰島一期開(kāi)發(fā)已相對(duì)成熟，雖有部分空地，但目前用于停放直升機(jī)。島內(nèi)郵輪、沖浪等項(xiàng)目目前正常營(yíng)業(yè)，公寓多數(shù)是對(duì)外經(jīng)營(yíng)的民宿、酒店。

       參與鳳凰島項(xiàng)目公司重整，中國(guó)交建只能在二期地塊有所施展。

       根據(jù)三亞市規(guī)劃委員會(huì)2018年11月發(fā)布的《中國(guó)（海南）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)三亞總部經(jīng)濟(jì)區(qū)及中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》及啟動(dòng)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的批前公示，鳳凰島的定位是國(guó)際郵輪母港配套服務(wù)，二期全域規(guī)劃為郵輪母港配套設(shè)施建設(shè)用地。

       根據(jù)上述規(guī)劃看，在鳳凰島二期打造房地產(chǎn)項(xiàng)目的可能性并不大，國(guó)際郵輪母港則存在發(fā)展空間。前述人士也認(rèn)為，中國(guó)交建再投資鳳凰島，應(yīng)該是在島內(nèi)建設(shè)游玩設(shè)施。

       業(yè)內(nèi)認(rèn)為，鳳凰島二期建設(shè)郵輪母港有政策優(yōu)勢(shì)，據(jù)《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》，要加快三亞向國(guó)際郵輪母港發(fā)展，支持建設(shè)郵輪旅游試驗(yàn)區(qū)，吸引國(guó)際郵輪注冊(cè)。根據(jù)《海南自由貿(mào)易港口岸建設(shè)“十四五”規(guī)劃（2021-2025）》，預(yù)計(jì)到2025年，三亞鳳凰島郵輪港旅客吞吐量約為20萬(wàn)人次。

       柏文喜認(rèn)為，重整鳳凰島項(xiàng)目可為中國(guó)交建帶來(lái)多方面的好處，中國(guó)交建在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等領(lǐng)域擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)和資源，這些經(jīng)驗(yàn)和資源可以在鳳凰島重整中得到充分利用。此外，鳳凰島位于海南旅游度假區(qū)，具有獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)和自然資源，重整后可以發(fā)展成為高端旅游、休閑、度假勝地，符合中國(guó)交建的戰(zhàn)略發(fā)展方向。

       其進(jìn)一步指出，鳳凰島項(xiàng)目的重整也面臨著一些挑戰(zhàn)，首先是政策風(fēng)險(xiǎn)較大，填海造地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受到嚴(yán)格限制，未來(lái)政策變化可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面影響。其次，項(xiàng)目本身存在較高的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，例如投資規(guī)模大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、市場(chǎng)需求變化等，這些因素可能會(huì)影響到項(xiàng)目的盈利能力和回報(bào)。

       總體而言，柏文喜認(rèn)為，中國(guó)交建重啟鳳凰島項(xiàng)目的前景存在不確定性。雖然項(xiàng)目具有一定的潛力和吸引力，但也面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，公司需要充分評(píng)估和應(yīng)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)因素，制定可行的開(kāi)發(fā)計(jì)劃和商業(yè)模式，以確保項(xiàng)目的成功實(shí)施和盈利。同時(shí)，與當(dāng)?shù)卣拖嚓P(guān)利益方進(jìn)行積極溝通和合作，也是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素之一。