21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者唐韶葵 上海報(bào)道

9月29日晚間，上海出臺(tái)樓市新政，推出包括縮短非滬籍居民購(gòu)買(mǎi)外環(huán)外住房所需繳納社?；騻€(gè)稅年限、降低房貸首付比例等一系列舉措。位于上海嘉定新城的象嶼遠(yuǎn)香湖岸項(xiàng)目銷(xiāo)售人員林盛（化名）和同事們立即開(kāi)啟加班模式，在夜間11點(diǎn)多時(shí)，他們陸續(xù)給客戶(hù)發(fā)出購(gòu)房新政要點(diǎn)以及樓盤(pán)資訊的信息。

作為準(zhǔn)買(mǎi)家，王露莎的手機(jī)在夜里11、12點(diǎn)至少收到了4、5條信息，內(nèi)容均是樓盤(pán)推介與上海新政內(nèi)容。不過(guò)，這時(shí)的她，已經(jīng)飛到外地開(kāi)啟休假旅游模式了。

自上海在5月份發(fā)布樓市新政，對(duì)外環(huán)外限購(gòu)松綁之后，王露莎就想尋找合適的置換房源。對(duì)于選擇外環(huán)外新房還是內(nèi)環(huán)二手房，王露莎有幾分糾結(jié)，因此一直沒(méi)有入市。如今，政策對(duì)于購(gòu)房人更為友好。但王露莎買(mǎi)房的心態(tài)卻發(fā)生了改變。她越來(lái)越不著急出手了，“會(huì)有那么多人買(mǎi)房嗎？除非大家都把股票賣(mài)了來(lái)買(mǎi)房。”

與王露莎們形成鮮明對(duì)比的是，開(kāi)發(fā)商在新政面前略顯著急。位于嘉定區(qū)滬宜公路3211弄的南山璞縵，規(guī)劃有587套房源。數(shù)量不多，且還未拿到預(yù)售證，但開(kāi)發(fā)商卻在上海新政發(fā)布后突發(fā)計(jì)劃于10月1日開(kāi)放售樓處與樣板房。

9月30日晚上，一名自稱(chēng)是開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的人打給王露莎，稱(chēng)國(guó)慶期間有時(shí)間可以來(lái)看看樣板房，并且其強(qiáng)調(diào)，項(xiàng)目銷(xiāo)售不采取中介分銷(xiāo)模式。據(jù)了解，南山璞縵戶(hù)型以103平方米以上的大平層為主，首批房源售價(jià)均價(jià)為4.4萬(wàn)元/平方米，低于4.6萬(wàn)元/平方米的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)。

“明天是第一天開(kāi)放售樓處和樣板間，我們大概十月中旬會(huì)取證?！变N(xiāo)售人員在電話(huà)里始終保持耐心與熱情，邀請(qǐng)王露莎到售樓處現(xiàn)場(chǎng)參觀(guān)樣板房。

9月30日下午，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在南山璞縵項(xiàng)目看到，售樓處仍在趕工，綠色圍擋還沒(méi)拆除。售樓處門(mén)外，花盆花籃等物料一片狼藉，曲臂車(chē)的機(jī)械臂托舉著工人，正在售樓處貼外立面鋁板。

（傍晚6點(diǎn)，南山璞縵售樓處還在趕工，準(zhǔn)備迎接第二天到來(lái)的看房客。 攝影：唐韶葵）

售樓處旁邊的工地上，有好幾臺(tái)腳手架在工作著，但只有一棟樓蓋出了地面，是否已達(dá)到建筑高度的1/3不得而知。

上海在2020年將樓盤(pán)的預(yù)售條件從封頂改成了造到建筑高度的1/2，后來(lái)又改成了造到建筑高度的1/3。在售價(jià)已經(jīng)提前確定的情況下，開(kāi)發(fā)商只能追求以最快速度開(kāi)盤(pán)，也就是以最快速度造到建筑高度的1/3，從而提高IRR（回報(bào)率）。公開(kāi)信息顯示，南山地產(chǎn)在2023年10月下旬拿地，至今已快1年。知情人士透露，該項(xiàng)目拿地一年之后才開(kāi)發(fā)建設(shè)，是因?yàn)榈却虾７砰_(kāi)“7090”政策，項(xiàng)目可打造高端置換型產(chǎn)品。

（南山璞縵項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)。 攝影：唐韶葵）

在嘉定新城另外一個(gè)在售項(xiàng)目象嶼遠(yuǎn)香湖岸，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，售樓處外可見(jiàn)三三兩兩的看房人在往外走，偶爾也有一兩輛轎車(chē)往售樓處方向開(kāi)過(guò)來(lái)。門(mén)口也有中介人員上前詢(xún)問(wèn)：“姐，來(lái)看房的嗎？”

進(jìn)入售樓處，茶歇區(qū)已有兩三桌客戶(hù)坐下來(lái)咨詢(xún)或者看資料，項(xiàng)目沙盤(pán)處，銷(xiāo)售人員忙著給客戶(hù)介紹?！澳衔缱咧?，我們下午賣(mài)了10套?！绷质?duì)站在沙盤(pán)前的一名中年男人說(shuō)。這時(shí)，中年男人看中的一套頂樓已經(jīng)賣(mài)了。林盛繼續(xù)給中年男人及其家人做介紹，并不忘招呼其他剛踏進(jìn)售樓處的老客戶(hù)。直到晚上8點(diǎn)半，因?yàn)榭蛻?hù)還在陸續(xù)趕來(lái)，林盛還無(wú)法下班。

（9月30日下午，象嶼遠(yuǎn)香湖岸售樓處。 攝影：唐韶葵）

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，此次新政趕在節(jié)前落地，一方面落實(shí)中央有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控“止跌回穩(wěn)”相關(guān)精神，另一方面，為上海樓市持續(xù)向上、向好發(fā)展起到鞏固作用。新政有助于轉(zhuǎn)變買(mǎi)賣(mài)雙方看淡市場(chǎng)的預(yù)期，再借助近期向好的大環(huán)境，成交有望穩(wěn)步增長(zhǎng)。

他認(rèn)為，最近幾天市場(chǎng)氛圍向好，管理層高頻釋放積極信號(hào)，資本市場(chǎng)一改前期低迷，地產(chǎn)股出現(xiàn)漲停潮，樂(lè)觀(guān)情緒又開(kāi)始回歸。進(jìn)一步優(yōu)化的樓市政策會(huì)釋放較多市場(chǎng)需求，一部分已經(jīng)處于談判中的客戶(hù)這周末已經(jīng)加速做決策的步伐，周末成交訂單數(shù)量明顯增加。黃金周的樓市表現(xiàn)值得市場(chǎng)期待，十月的樓市交易量也有望止跌企穩(wěn)。