21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者張敏 北京報(bào)道 2024年，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“低開高走”的局面。雖有“5·17新政”加持，但上半年的市場走勢相對平淡。

9月26日召開的中央政治局會議提出，促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。此后，一系列穩(wěn)樓市政策“組合拳”陸續(xù)打出。房地產(chǎn)市場也在迎來久違的“銀十”后，進(jìn)一步出現(xiàn)“暖冬”行情。自2021年下半年進(jìn)入調(diào)整期以來，市場終于出現(xiàn)持續(xù)回暖的曙光。

從更長的周期來看，隨著紅利退潮，供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)正在經(jīng)歷新舊發(fā)展動能的轉(zhuǎn)換。從某種程度上說，本輪政策能否持續(xù)發(fā)力，市場能否止跌回穩(wěn)，可能是樓市穿越周期的關(guān)鍵因素。

近日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專訪中指研究院常務(wù)副院長黃瑜，她表示，判斷樓市“止跌回穩(wěn)”，既要看短期指標(biāo)，也要從市場進(jìn)入新循環(huán)的角度進(jìn)行評判。從市場趨勢來看，不同城市市場必然存在差異，政策應(yīng)繼續(xù)發(fā)力，讓大城市發(fā)揮示范帶動效應(yīng)，促進(jìn)市場更大范圍的“止跌回穩(wěn)”。

今年10月8日，中共中央政治局常委、國務(wù)院總理李強(qiáng)主持召開經(jīng)濟(jì)形勢專家和企業(yè)家座談會，聽取對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和下一步經(jīng)濟(jì)工作的意見建議。黃瑜作為地產(chǎn)領(lǐng)域的代表進(jìn)行了發(fā)言。 

“止跌回穩(wěn)”的短期和長期指標(biāo)

《21世紀(jì)》：近年來，穩(wěn)樓市政策保持著穩(wěn)定的出臺節(jié)奏，但效果相對有限。9月末以來的這輪穩(wěn)樓市政策出臺后，市場表現(xiàn)較為積極，原因何在？與以往相比，這輪政策有哪些不同？

黃瑜：本輪政策的不同主要體現(xiàn)在三個方面：

第一，9月26日中央政治局會議首次定調(diào)要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，樹立了明確的“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)，標(biāo)志著中央政策轉(zhuǎn)向，明顯提振了市場信心，購房者置業(yè)預(yù)期也有所改善。

第二，9月底以來多部門集中出手，加速落地了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策“組合拳”，政策力度大、涉及范圍廣。

第三，地方一致行動，積極落實(shí)相關(guān)舉措，一線和核心二線城市接連優(yōu)化限制性政策。

當(dāng)前政策環(huán)境已處于歷史最寬松階段，特別是需求端政策，涉及居民購房成本、購房門檻的房貸利率、交易稅費(fèi)、首付比例等均已降至歷史最低水平。同時，政策對預(yù)期的改善明顯。這也是近期市場有積極表現(xiàn)的主要原因。

 《21世紀(jì)》：9月26日的中央政治局會議提出，要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”?！爸沟胤€(wěn)”的標(biāo)準(zhǔn)有哪些？

黃瑜：我認(rèn)為“止跌回穩(wěn)”可能是一個系統(tǒng)性的政策目標(biāo)，短期最應(yīng)關(guān)注的兩個指標(biāo)是二手房價格和新房銷售量的止跌回穩(wěn)，而市場持續(xù)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)是投資開工要逐步恢復(fù)。

房價作為房地產(chǎn)市場核心要素之一，是市場供求關(guān)系的直接體現(xiàn)，也反映和影響著市場預(yù)期的演變?？紤]到新房價格會受到政府調(diào)控以及新開盤項(xiàng)目結(jié)構(gòu)性影響，二手房價格的變化更能反映市場的真實(shí)情況。因此，二手房價格逐步趨穩(wěn)或溫和上漲是市場“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵標(biāo)志，尤其是核心大城市的房價，標(biāo)志性意義更強(qiáng)。

“止跌回穩(wěn)”的另一個重要指標(biāo)是市場銷售量的持續(xù)、穩(wěn)定回升，而不是短期脈沖式波動。其中新房銷售量的變化對判斷市場止跌回穩(wěn)更為重要。一方面，過去兩年受居民擔(dān)憂期房交付，以及部分二手房小區(qū)價格逐漸調(diào)整到位，性價比凸顯等因素影響，主要城市二手房成交量表現(xiàn)并不差，并不能簡單以此判斷市場企穩(wěn)；另一方面，新房市場涉及產(chǎn)業(yè)鏈條更長、關(guān)聯(lián)范圍更廣、與地方賣地收入也密切相關(guān)，對經(jīng)濟(jì)影響更為突出。因此我認(rèn)為，判斷房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)至少要觀察兩個季度左右的新房銷售量是否持續(xù)回升。

同時，判斷房地產(chǎn)持續(xù)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵是投資開工要逐步恢復(fù)，只有投資開工恢復(fù)，才能增加市場有效供應(yīng)，推動市場進(jìn)入新的循環(huán)。

“虹吸效應(yīng)”是城市發(fā)展的普遍規(guī)律

《21世紀(jì)》：今年四季度以來的市場表現(xiàn)，呈現(xiàn)出哪些特征？從現(xiàn)在的市場表現(xiàn)看，距離“止跌回穩(wěn)”還有多遠(yuǎn)？

黃瑜：一是百城二手房價格在本輪新政后跌幅收窄，核心城市價格趨穩(wěn)。根據(jù)中指百城價格指數(shù)，10月份百城二手住宅價格環(huán)比下跌0.60%，較9月收窄0.10個百分點(diǎn)，11月環(huán)比跌幅進(jìn)一步收窄至0.57%。

二是新房及二手房銷售量均出現(xiàn)明顯恢復(fù)，一線城市市場修復(fù)最快。

三是年末核心城市加快賣地，北上杭等城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍競爭激烈，但供給端整體恢復(fù)不及銷售端，土地市場仍承壓。

從市場趨勢來看，不同城市市場表現(xiàn)必然存在差異，止跌回穩(wěn)的節(jié)奏和程度也會不同，核心城市近期市場量價均出現(xiàn)了明顯改善。政策應(yīng)繼續(xù)發(fā)力，讓大城市發(fā)揮示范帶動效應(yīng)，促進(jìn)市場更大范圍的止跌回穩(wěn)，同時宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行企穩(wěn)、居民就業(yè)和收入改善也是房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的必要條件。

《21世紀(jì)》：本輪市場復(fù)蘇過程中，三四線樓市的表現(xiàn)相對不佳。住建部在今年10月曾表示，“虹吸效應(yīng)”是世界城市發(fā)展過程中的普遍現(xiàn)象。這是否意味著從中長期來看，三四線城市將面臨樓市需求不足的情況？未來這些城市的樓市發(fā)展形態(tài)是怎樣的？

黃瑜：從中長期來看，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，居民基本住房需求已得到滿足，除了部分大城市仍存在結(jié)構(gòu)性供求矛盾外，對于大部分三四線城市而言，房地產(chǎn)高速增長的時期已基本結(jié)束，未來這些城市的住房將回歸消費(fèi)屬性，城鎮(zhèn)化及購買力將主導(dǎo)市場走勢。

當(dāng)然，三四線城市之間的房地產(chǎn)市場也會存在差異，部分位于發(fā)達(dá)城市群或都市圈，以及具有獨(dú)特產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、良好生態(tài)環(huán)境的三四線城市，樓市需求仍有一定支撐。

“虹吸效應(yīng)”是城市發(fā)展存在的普遍性規(guī)律。發(fā)達(dá)國家的城市化一般都會經(jīng)歷“城市→都市圈→城市群”的過程。長期看，隨著部分大城市承載力趨于飽和，同時軌道交通設(shè)施不斷完善，核心城市也會對周邊城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展等產(chǎn)生輻射帶動作用。 

2025年樓市政策將保持連續(xù)性

《21世紀(jì)》：中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。這種表態(tài)釋放了什么信號？明年樓市政策導(dǎo)向如何？

黃瑜：12月中央政治局會議和中央經(jīng)濟(jì)工作會議為2025年樓市政策定調(diào)，“穩(wěn)住樓市”目標(biāo)明確，“持續(xù)用力”“加力”意味著“市場不穩(wěn)，政策不止”，2025年政策仍將持續(xù)發(fā)力促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

從政策方向上看，2025年有望進(jìn)一步加強(qiáng)落實(shí)已出臺政策，保持政策連續(xù)性，具體來看：

促進(jìn)需求方面，第一，加力推進(jìn)貨幣化安置城中村和危舊房改造；第二，核心城市限制性政策有望繼續(xù)優(yōu)化，降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)等仍具備空間；第三，更多城市有望加大購房補(bǔ)貼力度，帶動市場活躍度提升。

優(yōu)化供給方面，第一，落實(shí)專項(xiàng)債收購存量閑置土地政策，繼續(xù)完善相關(guān)配套政策，加速推動土地“去庫存”，改善市場供求關(guān)系及企業(yè)資金狀況；第二，完善保障性住房再貸款收儲政策，在收購主體、收購價格和住房用途方面給予城市政府更大自主權(quán)；第三，多措并舉盤活商辦用房。

除了以上政策之外，預(yù)計(jì)“好房子”建設(shè)、項(xiàng)目融資“白名單”等也將是2025年供給端政策持續(xù)落位的聚焦點(diǎn)，進(jìn)一步修復(fù)企業(yè)和購房者預(yù)期。

《21世紀(jì)》：作為明年的重要政策手段之一，如何看待城中村和危舊房改造在促進(jìn)樓市回穩(wěn)方面的作用？

黃瑜：貨幣化安置城中村和危舊房改造是2025年推動新房銷售“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵政策之一，當(dāng)前城中村改造政策支持范圍已經(jīng)擴(kuò)大至地級及以上城市，“加力實(shí)施城中村和危舊房改造”或意味著城中村和和危舊房改造規(guī)模有望進(jìn)一步增加。

根據(jù)我們測算，貨幣化安置新增的100萬套城中村和危舊房改造，按100平方米/套計(jì)算，可帶來約1億平方米住宅銷售，對市場總量貢獻(xiàn)約10%左右。若2025年加快轉(zhuǎn)化為實(shí)際銷售，將對房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”起到關(guān)鍵作用。

房企提前籌謀應(yīng)對明年償債壓力

《21世紀(jì)》：2025年，房地產(chǎn)企業(yè)的到期債務(wù)規(guī)模有多大？對于房企來說，明年如何應(yīng)對償債壓力？

黃瑜：根據(jù)2024年11月末的統(tǒng)計(jì)，2025年房企到期債券總額約7675億元，其中信用債占比71.9%，海外債占比約28.1%，整體到期債券規(guī)模有所下降。但由于房企銷售、融資兩端仍處于下行通道，短期現(xiàn)金流壓力較大，因此企業(yè)仍將面臨一定的償債壓力。

為應(yīng)對明年的償債壓力，房企應(yīng)提前籌劃，從銷售、資產(chǎn)盤活、融資等方面入手，穩(wěn)定現(xiàn)金流，以平穩(wěn)度過償債小高峰。

其中，近期政策加力支持地方政府使用專項(xiàng)債券和專項(xiàng)資金回收閑置存量土地、收購存量商品房。房企需積極與政府部門對接，進(jìn)行土地調(diào)規(guī)、退地?fù)Q地，出售存量商品房，盤活項(xiàng)目，回籠資金。

 《21世紀(jì)》：在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，民營房企的投資熱情不足。從房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)健康發(fā)展的角度來看，怎么看待這一現(xiàn)象？

黃瑜：拿地企業(yè)方面，央國企是拿地絕對主力，民營房企拿地較為審慎。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，從拿地金額TOP100企業(yè)來看，2021年民營房企數(shù)量占比接近一半為47%，2022-2024年民營房企數(shù)量占比不到兩成。

民營房企退潮不利于行業(yè)長遠(yuǎn)健康發(fā)展。一是，一直以來房地產(chǎn)行業(yè)的市場化程度都比較高，對企業(yè)運(yùn)營效率有較高要求，相較而言，民營企業(yè)運(yùn)營效率通常較高，民營房企退潮不利于行業(yè)運(yùn)營效率的提升。

二是，當(dāng)前行業(yè)形勢需要房企提供好房子和有較強(qiáng)的產(chǎn)品的能力，部分民企經(jīng)過多年打磨，積累了較強(qiáng)的產(chǎn)品能力，而相當(dāng)多的地方國企近兩年主要發(fā)揮托底作用，產(chǎn)品能力仍待提高，因此民營房企退潮不利于行業(yè)產(chǎn)品能力的提升。

三是，房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，需要良性的競爭格局，民營房企退潮，不利于企業(yè)良性競爭。未來，國企與民營房企各自發(fā)揮所長，優(yōu)劣勢互補(bǔ)，才能促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

《21世紀(jì)》：隨著“房住不炒”時代的到來，市場對于房屋品質(zhì)的要求越來越高，監(jiān)管部門也多次提出建設(shè)“好房子”的要求?！昂梅孔印钡臉?biāo)準(zhǔn)有哪些？要建設(shè)“好房子”，房企需要在哪些方面強(qiáng)化能力？

黃瑜：建設(shè)“好房子”的出發(fā)點(diǎn)是要“滿足人民對美好生活的向往”、“推進(jìn)住宅建設(shè)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型升級”。對于“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)內(nèi)以及社會上也形成了一定共識。同時我們也要認(rèn)識到，“好房子”建設(shè)需要“因地制宜”，不同城市的特征與發(fā)展階段各有差異，好房子的標(biāo)準(zhǔn)也是不一樣的。

今年8月，住建部再次強(qiáng)調(diào)，“好房子”要具備綠色、低碳、智能、安全等特征。

我認(rèn)為建設(shè)“好房子”、提供“好服務(wù)”是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力的根本，企業(yè)需要不斷強(qiáng)化自身能力，主動適應(yīng)新的市場發(fā)展環(huán)境。一是，“好房子”需要在精心設(shè)計(jì)、精工建造和品質(zhì)交付等方面著手，滿足居民對品質(zhì)住宅的新期待。二是，“好房子”需要“好服務(wù)”來維護(hù)，房企要強(qiáng)化物業(yè)管理、提升服務(wù)效能，定期對房屋及社區(qū)環(huán)境進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和煥新，提升業(yè)主居住品質(zhì)。