21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者唐韶葵 上海、蘇州報(bào)道

突如其來的熱搜，讓陸家嘴（600663.SH）位于蘇州的大型房地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目——錦繡瀾山頻頻出現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)。

“這事情我們都知道好幾年了，有那么嚴(yán)重嗎？”11月9日，住在蘇州高新區(qū)滸墅路某安置小區(qū)的黃堅(jiān)（化名）對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說，他在此居住了幾十年，并未在意腳下的土地是否被污染。

他表示，蘇州鋼廠搬來之前，這里都是鄉(xiāng)村，后來慢慢蓋了商品房小區(qū)。“幾年前我還去看過陸家嘴那個(gè)小區(qū)的房子，戶型不好，沒看上。”黃堅(jiān)說，最近這個(gè)樓盤因?yàn)殛懠易焖髻r百億的事情出名了，已成為鄰里茶余飯后的談資。

（已建成的一個(gè)住宅組團(tuán)，圖源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者攝）

據(jù)了解，陸家嘴在2022年4月公告披露過意外發(fā)現(xiàn)地塊存在嚴(yán)重污染風(fēng)險(xiǎn)。彼時(shí)地塊已全面停工停售。陸家嘴在11月4日的公告里披露了事件最新進(jìn)展：上海陸家嘴及其子公司佳灣公司、佳二公司與江蘇蘇鋼集團(tuán)有限公司、蘇州市環(huán)境科學(xué)研究所、蘇州市蘇城環(huán)境科技有限責(zé)任公司、蘇州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會、蘇州市自然資源和規(guī)劃局（以下合稱“被告方”）因土壤污染產(chǎn)生侵權(quán)糾紛，原告方向江蘇省高級人民法院提起民事訴訟。目前法院已立案受理，尚未開庭審理。

目前，已交付入住的兩個(gè)組團(tuán)峰譽(yù)庭和錦園，只有峰譽(yù)庭入住率比較高，共有幾百戶業(yè)主。他們現(xiàn)在憂心忡忡，此前也曾維權(quán)無果。一名業(yè)主林美（化名）透露，錦園二期只交了定金的買家目前已退款，錦園一期賣出了20-30套房子，也有業(yè)主去找開發(fā)商退錢，但沒有給說法，至今沒退。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在現(xiàn)場看到，錦園只有1棟與11棟有零散幾戶入住，多為老人。少量陽臺上有晾曬衣物，其余樓棟雖然已經(jīng)蓋好，但看上去沒有居住痕跡的。

此外，商場、寫字樓與雷丁學(xué)校，均為峻工狀態(tài)，且均為空置。據(jù)了解，最先查出有嚴(yán)重污染的2號地塊也是雷丁學(xué)校所在地塊。

一紙公告撕開冰山一角

陸家嘴公告顯示，2016年，公司指定控股子公司佳灣公司和佳二公司（通過信托計(jì)劃）組成聯(lián)合體在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所聯(lián)合競得蘇鋼集團(tuán)掛牌出讓的綠岸公司95%股權(quán)，綠岸公司名下的主要資產(chǎn)為位于蘇州高新區(qū)蘇通路北、蘇鋼路東的17塊土地使用權(quán)。

陸家嘴方面直言，2022年以來，公司及各方環(huán)境調(diào)查確定綠岸公司名下14塊土地存在污染，且污染面積和污染程度遠(yuǎn)超蘇鋼集團(tuán)掛牌出讓時(shí)所披露的污染情況。同時(shí)，公司委托專業(yè)機(jī)構(gòu)核查發(fā)現(xiàn)，在案涉土地的調(diào)規(guī)變性及出讓過程中，各被告存在一系列違法違規(guī)、弄虛作假、不依法履職的侵權(quán)行為，共同導(dǎo)致了原告方受讓存在嚴(yán)重污染的案涉土地。

實(shí)際上，2022年4月13日，陸家嘴就曾發(fā)布公告自曝項(xiàng)目土地存在污染風(fēng)險(xiǎn)。在其購買的17宗土地中，現(xiàn)已開發(fā)其中8宗地塊，卻意外發(fā)現(xiàn)已建設(shè)教育設(shè)施的2號、13號地塊及尚未開發(fā)的3號、4號地塊均存在嚴(yán)重污染風(fēng)險(xiǎn)，土壤或地下水中諸多元素大幅超標(biāo)，不符合該等地塊原對應(yīng)的規(guī)劃用地標(biāo)準(zhǔn)，4幅地塊面積合計(jì)約11.8萬平方米。截至2021年末，該4幅地塊累計(jì)工程投入金額約為4.5億元。

而公告也揭露，當(dāng)時(shí)蘇鋼集團(tuán)給出的綠岸公司名下地塊檢測報(bào)告顯示，非焦化區(qū)域的土壤和地下水基本未受到污染，可再開發(fā)利用。

陸家嘴稱，基于對公開市場股權(quán)掛牌信息的信任，以及對政府部門行政行為的合理信賴，根據(jù)規(guī)定對相關(guān)所知信息進(jìn)行了真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的披露，審慎研究并依法履行各項(xiàng)合規(guī)審議程序后，通過下屬企業(yè)競得綠岸公司股權(quán)。在環(huán)境調(diào)查同時(shí)，公司組織專門力量核查發(fā)現(xiàn)，在蘇地2008-G-6號地塊調(diào)規(guī)變性及出讓過程中，不排除蘇鋼集團(tuán)、環(huán)境檢測機(jī)構(gòu)等存在涉嫌一系列違法違規(guī)、弄虛作假等可能，導(dǎo)致存在嚴(yán)重污染的土地進(jìn)入公開交易市場，并在掛牌轉(zhuǎn)讓綠岸公司95%股權(quán)時(shí)隱瞞了相關(guān)信息。公司正在就土地調(diào)規(guī)及出讓過程中行政審批及部門監(jiān)管的合規(guī)合法性進(jìn)行深入查核。

陸家嘴拿下蘇州這14幅污染地塊，與其轉(zhuǎn)型期戰(zhàn)略決策有關(guān)。陸家嘴方面當(dāng)時(shí)也表示，此次收購有利于進(jìn)一步增加公司土地儲備，拓展公司發(fā)展空間，“通過積極實(shí)施‘走出去’戰(zhàn)略，進(jìn)一步提升陸家嘴商業(yè)地產(chǎn)品牌影響力，增強(qiáng)公司持續(xù)經(jīng)營能力和盈利水平。”

2016年，陸家嘴通過上海產(chǎn)權(quán)聯(lián)合交易所競拍拿下了蘇鋼集團(tuán)旗下蘇州綠岸公司95%的股權(quán)。彼時(shí)正處于房地產(chǎn)高峰期，項(xiàng)目因?yàn)橐?guī)模與定位非常適合中長周期開發(fā)，吸引了19家房企參與競價(jià)，掛牌價(jià)格也從31.5億元的底價(jià)推到了68.4億元，加上還要承接16.85億元的債務(wù)，總成交額達(dá)到85.25億元。

17宗地塊包含了住宅、商業(yè)、工業(yè)、教育用地，但是直到2021年2號地塊上的學(xué)校建好了，在辦理辦學(xué)許可證的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)這個(gè)地塊存在嚴(yán)重污染。而這時(shí)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)急轉(zhuǎn)直下，房企偃旗息鼓，排隊(duì)債務(wù)重組。各地樓市也隨之萎縮，成交量下跌。

據(jù)項(xiàng)目業(yè)主透露，2021年業(yè)主們曾在12345平臺投訴，獲得高新區(qū)滸墅關(guān)經(jīng)開區(qū)安監(jiān)局回復(fù)：2022年4月24日至5月11日，中央生態(tài)環(huán)境保護(hù)督察辦公室牽頭組成調(diào)查組，對蘇州高新區(qū)蘇州綠岸項(xiàng)目地塊污染問題開展現(xiàn)場調(diào)查。期間，中央環(huán)保督察調(diào)查組對蘇州綠岸17宗地塊開展了現(xiàn)場采樣檢測。采樣檢測評估結(jié)果表明：包括峰譽(yù)庭(15號地塊)及其周邊的7、8、9、11、12、13、14、16、17號地塊屬可安全利用地塊。

也就在2022年4月，該區(qū)域因土地存在污染被中央第二生態(tài)環(huán)境保護(hù)督察組點(diǎn)名，被指土壤、地下水中諸多元素大幅超標(biāo)，不符合該地塊原對應(yīng)的規(guī)劃用地標(biāo)準(zhǔn)。此時(shí)被指存在污染的地塊上已經(jīng)建起了學(xué)校、幼兒園和高層住宅。被環(huán)保督察組點(diǎn)名近1年后，今年2月2日，針對該地塊污染情況，蘇州高新區(qū)管委會發(fā)布了《蘇州綠岸項(xiàng)目2#地塊土壤污染狀況調(diào)查報(bào)告》其中明確提到，土地及地下水均存在污染。

當(dāng)時(shí)，除被環(huán)保督察組點(diǎn)名的7個(gè)地塊外，剩余10個(gè)地塊是否存在污染仍在檢測中。截至目前，陸家嘴已確定上述17塊土地中，有14塊存在污染，污染面積和污染程度遠(yuǎn)超地塊掛牌出讓時(shí)所披露的污染情況。

據(jù)了解，陸家嘴錦繡瀾山最初售價(jià)2.5萬元/平方米，高于周邊小區(qū)二手房均價(jià)。林美入手的時(shí)候是2萬元/平方米出頭，她入手一套80多平方米、總價(jià)180萬的房子，準(zhǔn)備給父母養(yǎng)老住，無奈現(xiàn)在攤上污染地塊，也只能讓房子擱置了，“有鄰居虧本掛牌出售，但沒人買”。

依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，這些有嚴(yán)重污染風(fēng)險(xiǎn)的地塊必須把樓房拆了，重新清理土地，才能重新投入使用。但這個(gè)經(jīng)濟(jì)損失無法估算，以陸家嘴近年來的凈利潤規(guī)模來看，也無法承受虧損計(jì)提。日前，陸家嘴方面對媒體指出，公司已經(jīng)交過項(xiàng)目收購款（地價(jià)款），不應(yīng)該再為污染治理買單。

知情人士指出，中央環(huán)保督察組已經(jīng)查實(shí)相關(guān)地塊有污染，土地在掛牌出讓前曾經(jīng)多次被改變。據(jù)透露，陸家嘴委托專業(yè)機(jī)構(gòu)核查發(fā)現(xiàn)，蘇鋼集團(tuán)把土地將工業(yè)用地性質(zhì)改為住宅和教育用地之前，并沒有根據(jù)法律法規(guī)進(jìn)行土地的環(huán)保檢測核查，交易過程中也不排除涉嫌存在違規(guī)行為。

由于雙方協(xié)商一兩年未果，陸家嘴一怒之下，把江蘇蘇鋼集團(tuán)、蘇州環(huán)境科學(xué)研究院，蘇州高新區(qū)管委會，還有蘇州市自然資源和規(guī)劃局打包告上法庭，索賠約100.44億元。

陸家嘴與提前止損失之交臂

嚴(yán)重污染的工業(yè)土地是怎么變成住宅用地，教育用地的？其實(shí)就在7年前，蘇州高新區(qū)管委會就曾因地塊出讓給出過警示，但當(dāng)時(shí)陸家嘴看中的是蘇州高新區(qū)滸墅關(guān)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)蘇州綠岸綜合體區(qū)域的投資價(jià)值。

（右邊地塊只有售樓處，左邊地塊是已封頂?shù)淖≌M團(tuán)狀態(tài)，目前停工，圖源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者攝）

事實(shí)上，陸家嘴并非沒有機(jī)會對該項(xiàng)目提前喊停。

據(jù)媒體此前披露，2016年10月18日、19日，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所連續(xù)收到了蘇州高新區(qū)管委會兩份《關(guān)于商情中止項(xiàng)目交易的函》。該函件內(nèi)容顯示，2016年8月29日，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布了江蘇蘇鋼集團(tuán)有限公司（以下簡稱蘇鋼集團(tuán)）委托北大醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園科技有限公司向上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所提交轉(zhuǎn)讓蘇鋼集團(tuán)全資子公司蘇州綠岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱綠岸公司）95%股權(quán)轉(zhuǎn)讓的公告。

蘇州高新區(qū)管委會發(fā)現(xiàn)后，立即約談蘇鋼集團(tuán)及其當(dāng)時(shí)的大股東北大方正集團(tuán)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人，要求其停止有關(guān)股權(quán)的掛牌，但2016年10月17日獲悉，已被摘牌，因此發(fā)函要求中止有關(guān)交易的后續(xù)簽約、交割工作。

蘇州高新區(qū)管委會提到，為推進(jìn)蘇鋼集團(tuán)整體轉(zhuǎn)型升級以及蘇鋼老區(qū)改造，在蘇州市政府和蘇州高新區(qū)管委會的支持下，蘇鋼集團(tuán)引入北大方正集團(tuán)，共同打造“北大方正?蘇州現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)”。綠岸公司是蘇鋼集團(tuán)整體轉(zhuǎn)型升級項(xiàng)目中的一個(gè)項(xiàng)目公司，該公司及其名下地塊，不能脫離該項(xiàng)目獨(dú)立存在。

蘇州高新區(qū)管委會認(rèn)為，蘇鋼集團(tuán)及其股東北大方正集團(tuán)將綠岸公司作為單純的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，單獨(dú)對外轉(zhuǎn)讓其95%的股權(quán)，嚴(yán)重違反蘇州市政府對蘇鋼集團(tuán)轉(zhuǎn)型升級支持的初衷和要求，違背了其與蘇州高新區(qū)管委會簽訂的一系列協(xié)議及文件規(guī)定。單獨(dú)轉(zhuǎn)讓綠岸公司上述標(biāo)的地塊，作為單純房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，將會帶來一系列問題。

蘇州高新區(qū)管委會同時(shí)還提到，在本次交易掛牌中，轉(zhuǎn)讓方蘇鋼集團(tuán)及其代理人隱瞞了有關(guān)項(xiàng)目背景和綠岸公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任，違反了相關(guān)規(guī)定。且隱瞞了相關(guān)重要協(xié)議和文件，未盡信息披露義務(wù)，轉(zhuǎn)讓方涉嫌以牟利為目的非法轉(zhuǎn)讓土地。

但在該函件發(fā)出后不到1個(gè)月的時(shí)間，蘇州高新區(qū)管委會與上海陸家嘴公司簽訂了蘇州綠岸地塊開發(fā)項(xiàng)目的備忘錄。該《備忘錄》中表示，蘇州高新區(qū)管委會與北大方正集團(tuán)、蘇鋼集團(tuán)就蘇州綠岸股權(quán)事宜達(dá)成諒解，支持上海陸家嘴公司成為新股東，并開發(fā)項(xiàng)目地塊。而在當(dāng)時(shí)，對于蘇州高新區(qū)管委會一個(gè)月內(nèi)對于項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的態(tài)度變化，陸家嘴顯然沒有過多留意。

蘇鋼集團(tuán)為了盤活資產(chǎn)，陸家嘴為了轉(zhuǎn)型、走出上海，這單交易本是皆大歡喜的，然而卻敗在地塊的污染風(fēng)險(xiǎn)上。一名業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，不少城市在出讓工業(yè)用地轉(zhuǎn)變性質(zhì)前都會先做好土地檢測、清理工作，在建設(shè)過程中包含地下水使用項(xiàng)目，因此地下水也是需要檢測的。

他指出，地質(zhì)勘探報(bào)告是必須出具的，報(bào)告內(nèi)容包含水文條件等，而蘇鋼集團(tuán)是沒有出具報(bào)告的資質(zhì)的，應(yīng)該是建設(shè)方委托勘探公司進(jìn)行。目前陸家嘴案涉土地出讓方是否存在隱瞞情況、建設(shè)方是否按照流程進(jìn)行建設(shè)均是未知。

事件雙方身份敏感

污染地塊事件的發(fā)酵，源于項(xiàng)目規(guī)劃引進(jìn)的國際學(xué)校的一次土壤污染情況調(diào)查。這所學(xué)校就是建設(shè)在2號地塊上，由蘇州倫華教育集團(tuán)與英國雷丁學(xué)校共同打造。由于是國內(nèi)首所雷丁學(xué)校，該學(xué)校從立項(xiàng)、開工建設(shè)、封頂、招生都備受關(guān)注。

（雷丁學(xué)校，圖源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者攝）

知情人士透露，2021年6月，蘇州雷丁學(xué)校校方在辦理辦學(xué)許可證過程中，根據(jù)蘇州高新區(qū)環(huán)保局要求，對學(xué)校所在地2號地塊的土壤污染狀況進(jìn)行調(diào)查，上海陸家嘴公司曾委托第三方初調(diào)，發(fā)現(xiàn)2號地塊存在驗(yàn)證的污染，后又經(jīng)政府推薦的第三方鑒定機(jī)構(gòu)調(diào)查，結(jié)果同樣顯示污染嚴(yán)重，因此蘇州雷丁學(xué)校項(xiàng)目暫停啟用，已招錄的學(xué)生只能另行安排其他學(xué)校借讀。

記者現(xiàn)場走訪可見，部分地塊距離京杭大運(yùn)河航道最近位置僅在30米左右。

據(jù)披露，2021年末，陸家嘴已建設(shè)開發(fā)的4宗地塊累計(jì)工程投入金額約為4.5億元，對應(yīng)的存貨金額為22.42億元。加之目前，陸家嘴方面投資金額近150億元。如今，徹底修復(fù)損失需要付出的成本難以估量，且消耗時(shí)間很長。

目前，環(huán)保督察組反饋的問題主要存在土地此前調(diào)規(guī)變性、教育用地調(diào)規(guī)變性、2016年土地掛牌出讓過程等方面存在問題，但目前尚未達(dá)成解決方案。早于今年2月，陸家嘴便對外透露，公司已主動(dòng)暫停了蘇州綠岸項(xiàng)目相關(guān)開發(fā)、建設(shè)、銷售工作，并對所有污染地塊實(shí)施了嚴(yán)格管理，未來將持續(xù)申訴、維權(quán)，堅(jiān)持要求相關(guān)責(zé)任方承擔(dān)責(zé)任。截至目前，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者聯(lián)系蘇州高新區(qū)管委會，未得到回應(yīng)。

一位環(huán)境法教授分析認(rèn)為，該案在一定程度上反映出環(huán)評制度在執(zhí)行中存在不小問題，也客觀引申出因利益驅(qū)動(dòng)而隨意出具報(bào)告的情況，可能并不罕見。

首先，該案不僅涉及環(huán)境影響評價(jià)報(bào)告問題，也涉及土壤檢測報(bào)告問題。根據(jù)法律規(guī)定，不涉及環(huán)境敏感區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并不需要進(jìn)行環(huán)境影響評價(jià)，涉案地塊僅有雷丁學(xué)校需要進(jìn)行環(huán)境影響評價(jià)，

雷丁學(xué)校土地由原先工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)建為學(xué)校，依照《環(huán)境影響評價(jià)法》，當(dāng)建筑項(xiàng)目性質(zhì)發(fā)生變化時(shí)，須重新進(jìn)行環(huán)評。而也正是在雷丁學(xué)校2021、2022年進(jìn)行的環(huán)境影響評價(jià)中，涉及到具體的土地性質(zhì)變更，根據(jù)法律規(guī)定，工業(yè)用地變更為住宅、公共管理與公共服務(wù)用地，變更前應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行土壤污染狀況調(diào)查，需要提供土壤檢測報(bào)告，才導(dǎo)致了該案進(jìn)一步發(fā)展。

其次，根據(jù)關(guān)于發(fā)布《土壤環(huán)境質(zhì)量 農(nóng)用地土壤污染風(fēng)險(xiǎn)管控標(biāo)準(zhǔn)（試行）》等兩項(xiàng)國家環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的公告，舊土壤標(biāo)準(zhǔn)并沒有苯并[a]芘，以前的土壤污染標(biāo)準(zhǔn)比較寬松，而現(xiàn)有土壤污染標(biāo)準(zhǔn)較為嚴(yán)格。

該人士還認(rèn)為，蘇州環(huán)境科學(xué)研究所出具的環(huán)評報(bào)告，科學(xué)性存疑。不排除失實(shí)的可能。

當(dāng)事雙方的身份也足夠吸睛。原告是上海浦東國資控股的A股上市公司及其子公司，被告是江蘇蘇鋼集團(tuán)，以及多家蘇州政府機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位、國有企業(yè)。

據(jù)天眼查顯示，江蘇蘇鋼集團(tuán)的控股股東為方正商業(yè)地產(chǎn)有限責(zé)任公司，持股92.46%。而通過股權(quán)穿透發(fā)現(xiàn)，其方正商業(yè)地產(chǎn)背后的最終實(shí)際控制方，則是中國平安。

陸家嘴則是上海灘舉重若輕的大型企業(yè)，其資產(chǎn)主要位于上海浦東。陸家嘴的主業(yè)板塊包括商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)運(yùn)營、金融服務(wù)三類。商業(yè)地產(chǎn)為其核心業(yè)務(wù)，物業(yè)租金收入貢獻(xiàn)超過一半的收入。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)下行，目前陸家嘴無法兌付旗下控股子公司陸家嘴國際信托有限公司債券金額超過18億元。

2022年，陸家嘴實(shí)現(xiàn)營收117.6億元，同比下滑15.21%；凈利潤卻只有10.85億，同比下滑74.84%。今年前三季度，陸家嘴業(yè)績持續(xù)下滑，營業(yè)收入57.75億元，同比下降14.47%，凈利潤8.37億元，同比下降27.75%。