隨著今年以來房企融資收緊、房地產(chǎn)調(diào)控力度加大，房企面臨的外部風(fēng)險和其他風(fēng)險也隨之加大，政策調(diào)控風(fēng)險和輿情風(fēng)險已經(jīng)成為今年以來房企面臨的重要風(fēng)險之一。出現(xiàn)重大輿情風(fēng)險的房企往往此后風(fēng)險快速傳導(dǎo)擴散，輿情成為“壓垮駱駝的最后一根稻草”。

為此21世紀(jì)經(jīng)濟報道、21世紀(jì)資管研究院推出的TOP50房企健康度測評系列報告最后一篇聚焦房企外部風(fēng)險和其他風(fēng)險，并將揭曉TOP50房企健康度測評系列報告最終測評結(jié)果。（查看往期可點下面藍(lán)色字體：第一篇：TOP50房企健康度測評報告之經(jīng)營風(fēng)險分析篇；第二篇：TOP50房企健康度測評報告之財務(wù)風(fēng)險分析篇。）

房企外部風(fēng)險上升

本期報告，我們將從宏觀環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、區(qū)域環(huán)境三個維度測評TOP50房企的外部風(fēng)險，其中宏觀環(huán)境側(cè)重從宏觀經(jīng)濟、貨幣及財政政策角度進行測評，行業(yè)環(huán)境則從行業(yè)周期性（權(quán)重20%）、土地供給（權(quán)重40%）、行業(yè)融資（權(quán)重40%）三大角度進行測評。區(qū)域環(huán)境從區(qū)域行業(yè)政策（權(quán)重20%）、區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境（權(quán)重30%）、區(qū)域市場環(huán)境（權(quán)重50%）三大維度進行測評。

（一）宏觀環(huán)境行業(yè)環(huán)境測評：融資環(huán)境大幅收緊導(dǎo)致房企違約風(fēng)險上升

由于房企面臨的宏觀環(huán)境、行業(yè)環(huán)境一致，因此今年8月份TOP50房企的宏觀環(huán)境、行業(yè)環(huán)境得分相同，分別為7.23分、5.84分，相比今年年初均明顯下降。今年1月份TOP50房企的宏觀環(huán)境得分為7.34分，行業(yè)環(huán)境得分為6.64分。宏觀環(huán)境得分下降主要是由于宏觀經(jīng)濟得分下降，宏觀經(jīng)濟得分由今年1月份的6.68分減少到今年8月份的6.47分。

行業(yè)環(huán)境得分下降主要是由于行業(yè)周期性、行業(yè)融資得分下降，尤其行業(yè)融資得分大幅下降，從今年1月份的6.93分下降到今年8月份的5.21分。

今年房企融資環(huán)境明顯收緊， “三道紅線”政策今年開始實施，同時限制開發(fā)商從銀行貸款的貸款集中度管理政策也從今年年初開始正式實施，分檔設(shè)置了房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限。并且隨著去年業(yè)績下滑以及大型房企違約沖擊波今年被下調(diào)評級的房企越來越多，房企美元債出現(xiàn)大跌，多家大型房企的美元債跌入“垃圾債”行列，房企境內(nèi)外融資環(huán)境均出現(xiàn)惡化。

在多重政策收緊之下，今年以來房企信用收緊的幅度已經(jīng)遠(yuǎn)超政策預(yù)設(shè)的幅度，由于融資渠道不暢以往房企依賴的“借新還舊”模式越來越難接續(xù)，導(dǎo)致房企違約風(fēng)險明顯上升。今年以來相繼有華夏幸福、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)、藍(lán)光發(fā)展、花樣年控股、當(dāng)代置業(yè)等房企出現(xiàn)債券違約，還有更多房企已經(jīng)出現(xiàn)非標(biāo)違約，拉響違約警報。并且今年以來房企違約出現(xiàn)了新特點，一些大型房企甚至排名前10的房企也開始出現(xiàn)違約風(fēng)險，過去擴張?zhí)?、杠桿率偏高的房企在今年融資收緊的環(huán)境下開始暴露風(fēng)險。

（二）區(qū)域環(huán)境測評：新力控股、榮盛發(fā)展、龍光集團等區(qū)域環(huán)境得分低

每家房企的項目分布、土儲布局均存在差異，房企主要布局城市的經(jīng)濟情況、土地供應(yīng)、消費者購買力、政策等因素對房企影響不小。區(qū)域環(huán)境測評將從TOP50房企的土儲布局入手，分析主要分布城市的經(jīng)濟情況、土地供應(yīng)情況、調(diào)控情況、政策情況、市場情況等。

由于房企外部風(fēng)險三大測評指標(biāo)中其中兩個測評指標(biāo)宏觀環(huán)境和行業(yè)環(huán)境的得分相同，唯獨區(qū)域環(huán)境得分不同，因此區(qū)域環(huán)境得分排名跟外部風(fēng)險排名保持一致，下表為TOP50房企區(qū)域環(huán)境得分和外部風(fēng)險得分：

測評結(jié)果顯示，TOP50房企中，區(qū)域環(huán)境得分最高的房企為世茂集團、首創(chuàng)置業(yè)、中駿集團，得分較低的房企有新力控股、榮盛發(fā)展、龍光集團等，新力控股和榮盛發(fā)展得分甚至低于3分，區(qū)域環(huán)境抗風(fēng)險能力較弱。

作為“環(huán)京一哥”，榮盛發(fā)展土儲主要分布在環(huán)渤海地區(qū)，尤其京津冀地區(qū)占比不低。榮盛發(fā)展2021年半年報顯示，榮盛發(fā)展在河北省的土儲占比達(dá)41.65%，為土儲分布最多的省份，從城市來看，榮盛發(fā)展土儲分布最多的城市為河北省廊坊市，其次是張家口和沈陽。由于土儲主要分布在環(huán)京地區(qū)，并且這些城市能級不高、受調(diào)控影響較大，存在房價可能的下跌壓力，因此榮盛發(fā)展無論是區(qū)域行業(yè)政策、區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境、區(qū)域市場環(huán)境得分均較低。

新力控股之所以得分低，主要是由于區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境得分和區(qū)域市場環(huán)境得分均不高。資料顯示，新力控股為江西龍頭房企，土儲分布較多的兩大區(qū)域為江西和粵港澳大灣區(qū)。其中江西土儲最多，新力控股半年報顯示，截至2021年6月末，江西省應(yīng)占權(quán)益土儲的占比達(dá)33.6%，大灣區(qū)土儲占比排第二，占比為29.5%。長三角土儲占21.5%。從具體城市分布來看，新力控股土儲最多的城市為南昌，其次為惠州，土儲占比分別為25.7%、25%。即新力控股在南昌和惠州兩大城市合計土儲占比就超過一半。南昌和惠州均為二線城市，以南昌為例，中指院房地產(chǎn)價格指數(shù)樣本中位數(shù)顯示，最近幾個月南昌價格指數(shù)出現(xiàn)了下降。

龍光集團則主要布局粵港澳大灣區(qū)，龍光集團2020年年報顯示，截至2020年12月末，大灣區(qū)土儲占比達(dá)69.6%。除了布局核心一線城市深圳、廣州外，在一些相對低能級的城市也有布局，其中惠州、東莞、珠海、中山、江門合計占比41.5%。相對低能級城市的廣泛布局拉低了龍光集團的區(qū)域環(huán)境得分。

違約擔(dān)憂上升，房企輿情風(fēng)險加大

今年以來尤其下半年房企違約擔(dān)憂上升，房企面臨的包括輿情風(fēng)險在內(nèi)的其他風(fēng)險明顯上升。出現(xiàn)重大輿情風(fēng)險的房企，不但可能因此被金融機構(gòu)拒絕貸款，甚至可能被要求提前償還貸款，債券融資難度也大增。不僅如此，甚至房企的正常經(jīng)營也會受到?jīng)_擊，購房者可能擔(dān)憂房企不能按時交付而不愿意購買甚至退房，導(dǎo)致房企銷售回款也會受到影響。

本期報告將從品牌影響力和其他調(diào)整項兩個維度對房企其他風(fēng)險進行打分，品牌影響力將結(jié)合百強企業(yè)多項排名指標(biāo)來打分，知名度越高的房企獲得更高分?jǐn)?shù)。其他調(diào)整項打分指標(biāo)包括或有負(fù)債（20%權(quán)重）、外部支持（企業(yè)性質(zhì)，權(quán)重50%）、偶發(fā)重大事件（30%權(quán)重）。

經(jīng)綜合測算，其他風(fēng)險抗風(fēng)險能力最強的前五大房企有中國海外發(fā)展有限公司、保利發(fā)展控股集團股份有限公司、保利置業(yè)集團有限公司、招商局蛇口。其他風(fēng)險抗風(fēng)險能力得分較低的房企有新力控股、祥生控股、俊發(fā)集團、重慶華宇集團等?？“l(fā)集團、重慶華宇集團、新力控股、祥生控股這4家房企由于知名度不高，品牌影響力得分較低，同時由于均為民企，外部支持（企業(yè)性質(zhì)）得分也較低等原因，因此其他風(fēng)險總體得分較低。

具體從其他調(diào)整項得分來看，其他調(diào)整項抗風(fēng)險能力居前的TOP50房企為招商局蛇口、中國海外發(fā)展有限公司、保利置業(yè)等。其他調(diào)整項抗風(fēng)險能力相對較弱的TOP50房企有新城控股、陽光城集團、綠地控股、碧桂園、金地集團等。

央企無論是抗風(fēng)險能力還是融資能力均明顯更強，外部支持（企業(yè)性質(zhì)）得分更高，因此其他調(diào)整項抗風(fēng)險能力排行榜排名靠前的大部分為央企國企，一些大型民營企業(yè)品牌影響力得分也較高，但品牌影響力相對較差并且出現(xiàn)輿情風(fēng)險、或有負(fù)債較多的民營房企其他風(fēng)險抗風(fēng)險能力排名則相對靠后。

綠地控股8月份曾出現(xiàn)裁員40%的傳聞，雖然公司后來否認(rèn)，但也對公司也造成了一定的負(fù)面影響。近期綠地控股的負(fù)面輿論又開始增多，總體而言綠地控股的輿情風(fēng)險不小。新城控股也存在一定的輿情風(fēng)險。新城控股旗下一項目因在銷售過程中存在違規(guī)問題8月份曾被北京住建委暫停網(wǎng)簽。此外，媒體關(guān)于新城控股表外藏債的報道也時有出現(xiàn)。  

金地集團負(fù)面輿情也不少，除了8月份公布今年上半年凈利潤下滑39%的業(yè)績報告外，全國多地還出現(xiàn)了樓盤被業(yè)主投訴的負(fù)面輿情，金地集團控股子公司還因發(fā)布虛假違法廣告被罰。因此金地集團的輿情得分不高，此外金融集團有一定的或有負(fù)債風(fēng)險，金地集團2021年半年報顯示，截至今年6月末，金地集團擔(dān)?？傤~（包括對子公司擔(dān)保）為96億，占凈資產(chǎn)比例為17.25%。其中直接或間接為資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的被擔(dān)保對象提供的債務(wù)擔(dān)保金額86.33億。

隨著外界對房企風(fēng)險擔(dān)憂上升，房企的輿情風(fēng)險對公司經(jīng)營的影響越來越大，當(dāng)前環(huán)境下需關(guān)注一些負(fù)面輿情較多的房企的風(fēng)險。

出品單位： 21世紀(jì)資管研究院

策劃/統(tǒng)籌：盧先兵

研究員：唐曜華 萬倩倩 

設(shè)計：萬倩倩

數(shù)據(jù)支持方：中指研究院、企業(yè)預(yù)警通

課題、報告交流探討，請聯(lián)系郵箱：tangyh1@21jingji.com。