2021年2月26日，自然資源部自然資源開(kāi)發(fā)利用司負(fù)責(zé)人公開(kāi)表示，今年要求各地進(jìn)一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地集中公告、集中供應(yīng)。

這也就是所謂的“集中供地”。按照要求，在保證供應(yīng)規(guī)模的基礎(chǔ)上，各地原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過(guò)3次，實(shí)際間隔時(shí)間和出讓地塊數(shù)量要相對(duì)均衡。實(shí)施“兩集中”土地出讓制度的有22個(gè)重點(diǎn)城市，包括北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、廈門(mén)、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、天津、無(wú)錫。

集中供地制度的出臺(tái)，是土地供應(yīng)端的重大變革。按照監(jiān)管部門(mén)對(duì)說(shuō)法，實(shí)施“兩集中”的目的，是為減少土地公開(kāi)出讓過(guò)程中關(guān)聯(lián)信息不充分所帶來(lái)的對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響，糾正信息披露的隨意性、碎片化、不確定等不規(guī)范問(wèn)題，防止市場(chǎng)主體由于不掌握重要關(guān)聯(lián)信息帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)。

對(duì)于習(xí)慣了“零售式”供地的房企來(lái)說(shuō)，這一節(jié)奏的變化，在資金歸集、方案制作、供貨節(jié)奏調(diào)整，乃至管理模式改變等方面提出了全新的要求?？紤]到樓市調(diào)控政策仍然嚴(yán)厲，今年的信貸環(huán)境更是經(jīng)歷了“前松后緊”的變化，給房企的應(yīng)對(duì)帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)。

截至目前，多數(shù)熱點(diǎn)城市完成了第二輪集中供地，部分城市發(fā)布了第三輪集中供地公告，無(wú)錫已于11月1日率先完成第三輪土地集中出讓。梳理幾輪集中供地的規(guī)則變化和市場(chǎng)表現(xiàn)，不難看出政策的調(diào)整方向，以及未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)。

一、從熱情高漲到“未拍先冷”

如果說(shuō)首輪集中供地時(shí)，房企還處于資金寬裕、補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈的狀態(tài)，那么到了第二輪時(shí)，企業(yè)的底氣和心情已經(jīng)完全發(fā)生了變化。

今年首輪集中供地主要發(fā)生在3月至6月，當(dāng)時(shí)房企經(jīng)歷了一段時(shí)間的“斷供期”，補(bǔ)倉(cāng)意愿較強(qiáng)，加之資金狀況較為充裕，使得這一政策啟動(dòng)伊始，就收獲了較好的市場(chǎng)反應(yīng)。

根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，在22個(gè)重點(diǎn)城市中，5個(gè)城市首輪土地成交平均溢價(jià)率超過(guò)20%，分別為重慶、杭州、深圳、廈門(mén)和寧波。其中，重慶的土地成交溢價(jià)率達(dá)到38.82%，單宗地塊成交溢價(jià)率最高近130%。

這種情況的出現(xiàn)，既有首輪供地質(zhì)量較高，也有規(guī)則制定方面的原因，如重慶的大部分地塊并未設(shè)置最高限價(jià)，才使得溢價(jià)率不斷攀高。

總體而言，在首輪集中供地中，雖然存在“南熱北冷”的區(qū)域差異，但其熱度仍然頗為高漲。

但今年下半年以來(lái)，信貸政策從中性轉(zhuǎn)為收緊，一些金融機(jī)構(gòu)在執(zhí)行中出現(xiàn)“應(yīng)激性”收緊，導(dǎo)致房企的資金鏈驟然緊縮。雖然補(bǔ)倉(cāng)意愿仍在，但企業(yè)在土地市場(chǎng)已經(jīng)變得“有心無(wú)力”。加之第二輪集中供地條件嚴(yán)苛、門(mén)檻提高，市場(chǎng)表現(xiàn)也明顯不如首輪。

截至2021年10月底，除去寧波和鄭州外，共有20個(gè)試點(diǎn)城市第二批集中供地迎來(lái)收官，土拍市場(chǎng)降溫明顯。

與首輪相比，第二輪集中供地溢價(jià)率迅速回落。除廈門(mén)達(dá)到25%外，其余城市的平均溢價(jià)率均在15%以下。以重慶、深圳為例，首批集中土拍的平均溢價(jià)率分別為39.2%、30.9%，而二輪土拍的平均溢價(jià)率急速降至0.02%和12.05%。

更多城市的溢價(jià)率幾乎“貼地飛行”，其中長(zhǎng)沙和濟(jì)南更是全部底價(jià)成交，廣州、青島、天津、武漢、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)平均溢價(jià)率全部不超過(guò)1%，分別為0.82%、0.53%、0.65%、0.40%、0.39%和0.81%。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道綜合統(tǒng)計(jì)，20城二輪土拍平均溢價(jià)率僅4.66%，較首批22城16.68%下降了12.02個(gè)百分點(diǎn)。

以往土地市場(chǎng)最具韌性的一線城市也出現(xiàn)了大量底價(jià)成交情況。北京推出43宗土地，成功出讓16宗，底價(jià)成交5宗；上海共推出48宗土地，成功出讓41宗，其中底價(jià)成交32宗；廣州推出48宗地塊，成功出讓23宗，其中18宗均為底價(jià)成交;深圳共推出44宗土地，成功出讓21宗，其中底價(jià)成交4宗。

二輪土拍的另一個(gè)明顯特征，則是流拍率居高不下。

具體來(lái)看，長(zhǎng)沙、北京、沈陽(yáng)、杭州、合肥、廣州的流拍和中止交易占比均超過(guò)50%，分別為65.52%、60.47%、58.70%、54.84%、52.94%、52.08%；杭州首次試點(diǎn)推出的競(jìng)品質(zhì)地塊因報(bào)名房企不足全部流拍；長(zhǎng)春、福州、天津、重慶、成都的流拍和中止交易占比均超過(guò)30%。

因報(bào)名房企不足而“提前流拍”的現(xiàn)象也不斷上演，其中北京26宗、沈陽(yáng)24宗、天津19宗、杭州17宗、長(zhǎng)沙16宗。

“究其原因，主要還是房企資金壓力較大?！敝兄秆芯吭焊嬖V21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，自然資源部調(diào)整集中供地規(guī)則之后，加大了自有資金來(lái)源審查制度，并且限制了無(wú)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)參與土拍，加之宏觀調(diào)控下的信貸收縮，直接導(dǎo)致房企融資端受到較大制約。

中指研究院進(jìn)一步指出：“另一方面，回款端在下半年也受到了較大的影響，市場(chǎng)下行，項(xiàng)目去化面臨困難；信貸收縮，購(gòu)房貸款辦理困難;加強(qiáng)資金監(jiān)管，購(gòu)房款銀行放款難度加大。”

二、謹(jǐn)慎的民企

在二輪土拍中，也出現(xiàn)了一個(gè)趨勢(shì)性現(xiàn)象，即地方國(guó)企、央企憑借穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，成為拿地主力，民營(yíng)房企則更加注重“降杠桿、降負(fù)債、保衛(wèi)現(xiàn)金流”。

上海證券研究所在一份報(bào)告中指出，分企業(yè)來(lái)看，碧桂園、融創(chuàng)、旭輝等民營(yíng)房企的拿地積極性不及首批集中供地，融創(chuàng)僅在青島拿下2宗土地，與首批集中供地收獲52宗土地相比大幅下滑。相比之下，國(guó)企央企憑借資金和融資成本優(yōu)質(zhì)在全國(guó)范圍內(nèi)多點(diǎn)布局，中海競(jìng)得24宗土地，華潤(rùn)收獲8宗土地。

該研報(bào)顯示，在上海的二輪土拍中，國(guó)企、央企拿地占比超70%；在蘇州，拿地企業(yè)的84%為國(guó)企；廈門(mén)共成交11宗土地，其中9宗被國(guó)企獲得；成都成交的52宗地塊中，國(guó)資平臺(tái)共拿地40宗，占比76.92%。

本土企業(yè)也憑借區(qū)域深耕優(yōu)勢(shì)積極參拍，競(jìng)得多宗地塊。以武漢為例，除龍湖集團(tuán)收獲一宗土地之外，其余地塊均被武漢本地企業(yè)收入囊中。杭州14宗地塊中，僅有兩宗被中海、金隅競(jìng)得，其余均為杭州本土企業(yè)競(jìng)得。

平安證券分析師楊侃認(rèn)為，國(guó)企、央企財(cái)務(wù)穩(wěn)健、資金成本較低，在二輪土拍市場(chǎng)中的優(yōu)勢(shì)較為明顯。他說(shuō)：“房企資金端存在‘內(nèi)外交迫’窘境，樓市調(diào)控頻頻加碼疊加按揭端收緊致房企回款壓力增加，同時(shí)房地產(chǎn)金融審慎管理持續(xù)顯效，房企出于財(cái)務(wù)安全考慮，趨于‘以銷(xiāo)定投’的審慎拿地策略。此外部分地塊土拍規(guī)則對(duì)房企利潤(rùn)端改善相對(duì)有限，二批供地拿地緊迫性不及首批，都制約了房企的拿地?zé)崆椤！?/p>

中信證券分析師陳聰也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，地方性國(guó)企在土地出讓明顯偏冷時(shí)能起到半市場(chǎng)化拿地托底的作用。

這種“托底”作用出現(xiàn)在北京二輪土拍中，除去延期出讓的26宗地塊，總計(jì)僅有16宗地接到有效競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)，其中5宗因僅有一家房企報(bào)名而底價(jià)成交。這5宗地塊的歸屬分別北京城建、北京通州房地產(chǎn)、中海、金隅、華潤(rùn)置地和中鐵置業(yè)。

11月3日正在進(jìn)行的寧波二輪土拍也延續(xù)了上述規(guī)律。寧波首日共出讓29宗地塊，流拍12宗，成交17宗，其中14宗地塊底價(jià)成交。在14宗底價(jià)成交地塊中，有10宗地的歸屬都是國(guó)企、央企。

這種情況甚至還延續(xù)到了第三輪集中供地中。在11月1日的無(wú)錫第三輪集中土拍中，有諸多地方平臺(tái)公司進(jìn)場(chǎng)托底，僅仁恒、朗詩(shī)、星合、祥凱、貴州大興五家非地方平臺(tái)公司參與競(jìng)拍并摘得地塊，這與一、二輪的大量民營(yíng)房企參拍形成鮮明對(duì)比。

中國(guó)指數(shù)研究院指出，盡管本次土拍的土地出讓金在今年年底前僅需繳納總額的50%，但這仍未能激起民營(yíng)房企的參拍意愿，也能從側(cè)面反映出當(dāng)下民營(yíng)房企的資金壓力空前巨大。

三、供應(yīng)端做出“讓步”

流拍情況的增多，也使得很多城市的土地有效供應(yīng)不足。易居克而瑞指出，21城(除上海外)前10個(gè)月宅地成交面積占全年計(jì)劃供應(yīng)量的平均比例僅為52%，整體供應(yīng)節(jié)奏偏緩。

因此，在已經(jīng)開(kāi)啟的第三輪集中供地中，供應(yīng)量或?qū)⒚黠@增加，規(guī)則也有望變得溫和。尤其對(duì)于長(zhǎng)沙、北京、沈陽(yáng)、杭州等流拍率高的城市來(lái)說(shuō)，供應(yīng)壓力更是大于其他城市。

從10月末開(kāi)始，第三輪集中供地細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)。從已披露的細(xì)則來(lái)看，部分城市正在不同程度地下調(diào)競(jìng)買(mǎi)門(mén)檻。

其中，蘇州將第三輪土拍地塊保證金比例全部下調(diào)至30%(第二輪地塊多為50%)，土地款首付比例由60%下調(diào)至50%，同時(shí)取消因超溢價(jià)而需提前支付尾款的要求；南京在第三輪集中供地中，取消“不得聯(lián)合報(bào)名競(jìng)買(mǎi)、不得合作開(kāi)發(fā)，嚴(yán)格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓”的要求，房企資質(zhì)由“二級(jí)或一級(jí)”下調(diào)至“三級(jí)及以上”。

無(wú)錫的第三輪集中供地規(guī)則并未有大的調(diào)整，但延續(xù)了第二輪集中供地“取消競(jìng)自持”的條款，為房企保留較為充足的利潤(rùn)空間。

政府部門(mén)降低土拍門(mén)檻，有兩方面原因。

一方面，由于規(guī)則過(guò)于嚴(yán)厲，第二輪集中供地出現(xiàn)較大范圍的流拍、流標(biāo)現(xiàn)象。比如，繁瑣的配建條款，以及對(duì)價(jià)格上限的嚴(yán)格限定，使得項(xiàng)目的利潤(rùn)空間被壓縮。再加上信貸政策收緊，房企競(jìng)買(mǎi)的積極性明顯下降。

另一方面，9月末以來(lái)，監(jiān)管部門(mén)連續(xù)釋放維穩(wěn)信號(hào)。隨后，信貸政策從“應(yīng)激性”收緊中逐漸放松。土地供應(yīng)規(guī)則過(guò)于嚴(yán)厲的現(xiàn)象也在緩解。

另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象，是政策性住房用地的增加。上海在第三輪集中供地中推出58宗住宅用地，其中27幅為涉商品住宅類地塊，其余31幅為租賃、征收安置等保障性住宅地塊。深圳的11宗住宅用地全部涉及政策性住房，其中9宗將建普通商品住房+只租不售人才住房，2宗建設(shè)出售型人才住房。

政策性住房地塊的增加，更多源于監(jiān)管層的要求。今年年初，自然資源部要求重點(diǎn)城市年度供地計(jì)劃中單列租賃住房用地，且占比一般不低于10%。但由于前期供應(yīng)不足及流拍率高等原因，這一任務(wù)并未完成。

綜合各方面因素，中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，重點(diǎn)城市第三輪集中供地或?qū)⒃谌齻€(gè)方面做出優(yōu)化：1、降低門(mén)檻。包括下調(diào)保證金比例(武漢已經(jīng)在第二輪集中供地中對(duì)部分地塊下調(diào)保證金要求)，將大體量地塊分拆供應(yīng)等；2、加大租賃用地供應(yīng)規(guī)模，并優(yōu)化相關(guān)的配建條款;3、減少地塊捆綁限制，更加強(qiáng)化品質(zhì)要求。

四、廣州的嘗試

廣州的案例較能說(shuō)明問(wèn)題。本輪集中供地廣州共推出17宗地塊，起拍總價(jià)約434億元;而第一輪集中供地，廣州推出48宗地塊，掛牌總價(jià)901億元;次輪集中供地廣州同樣推出48宗地塊，掛牌總價(jià)1124億元。

當(dāng)?shù)貜臉I(yè)者普遍認(rèn)為，廣州第二輪集中供地遇冷或許助推了本次在規(guī)則上作出的一些讓步。9月26日、27日，廣州進(jìn)行第二輪集中供地出讓，在推出的48宗地塊中，僅成功出讓23宗地塊，25宗流拍，總成交價(jià)569.37億元，溢價(jià)率僅為1.5%。

廣州中原項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱，這一次土地出讓規(guī)模和數(shù)量明顯減少符合實(shí)際情況，因?yàn)榇蠹叶加邢嗤脑V求，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況實(shí)事求是地作出選擇?！笆袌?chǎng)現(xiàn)在是下行的，開(kāi)發(fā)商也在謹(jǐn)慎拿地。從這個(gè)角度，他們要拿到合適便宜的土地，而官方也不希望流拍給予消極信號(hào)，因此會(huì)少推一些，成功率高反而有提振作用?！?/p>

為了吸引更多的房企參與，本輪土拍在多個(gè)維度上也體現(xiàn)出官方的用心。例如，本輪上架地塊也多集中于熱門(mén)區(qū)域，上一輪大規(guī)模流拍的增城，本輪也僅上架一宗地塊。不僅如此，部分地塊拍賣(mài)規(guī)則上進(jìn)行了調(diào)整，也是向房企示好的信號(hào)。

據(jù)易居克而瑞統(tǒng)計(jì)，出現(xiàn)在本輪供地的地塊，有7宗來(lái)自第二批集中供地中流拍的地塊。其中增城朱村大道西地塊雖然表面“不降反漲”，但在剔除2.3萬(wàn)平方米政府性房源后實(shí)為降價(jià)，番禺利豐北側(cè)地塊和從化區(qū)江埔街地塊起拍價(jià)不變，其余4宗均降價(jià)掛牌。

此外，在第二輪供地中，黃埔、南沙部分地塊均被限制了未來(lái)新房售價(jià)，然而在第三批集中供地中則沒(méi)有體現(xiàn)這一點(diǎn)。不過(guò)，黃埔及海珠所掛地塊均要求銷(xiāo)售首套購(gòu)房家庭占比50%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，廣州第二輪土拍流拍率非常高，在這種情況下，如果由于流拍率上升導(dǎo)致新開(kāi)工面積以及銷(xiāo)售下降，這會(huì)形成一個(gè)對(duì)市場(chǎng)非常不利的循環(huán)，因此對(duì)規(guī)則進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整也是情理之中。

李宇嘉續(xù)稱，在這個(gè)過(guò)程中，還是有些規(guī)則在堅(jiān)持，比如不超過(guò)15%的溢價(jià)率，還有向剛需、首套房購(gòu)置需求的傾斜等?！斑@給市場(chǎng)傳達(dá)的信號(hào)是很清晰的，供地調(diào)整是有所為，有所不為。該堅(jiān)持的還是要堅(jiān)持，該調(diào)整的必須要調(diào)整，本身來(lái)講，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)，穩(wěn)預(yù)期就是地方政府該做的。”

“第二輪供地遇冷，主要原因還是因?yàn)椤兰t線’監(jiān)管疊加市場(chǎng)下行，導(dǎo)致民企普遍資金緊張，不得不選擇戰(zhàn)略收縮。近期來(lái)看，監(jiān)管部門(mén)針對(duì)目前房企資金鏈緊張的問(wèn)題，已經(jīng)回應(yīng)了合理的房地產(chǎn)貸款將適時(shí)得到滿足，預(yù)計(jì)對(duì)于部分尚有余力的房企還是會(huì)注入年底拿地的信心，而地方政府審時(shí)度勢(shì)調(diào)整土地出讓計(jì)劃，也會(huì)讓第三輪集中供地相對(duì)平穩(wěn)過(guò)渡?！毙の臅苑治龇Q。

五、市場(chǎng)熱度待恢復(fù)

與供給側(cè)的“誠(chéng)意”相比，需求端的熱情能否恢復(fù)尚存疑問(wèn)。北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，雖然信貸政策正趨于寬松，但房企的資金鏈能否在短期內(nèi)明顯改善還是疑問(wèn)，企業(yè)的拿地信心恐怕很難快速恢復(fù)。

一個(gè)可以看出房企“錢(qián)緊”的側(cè)面是，房企即將迎來(lái)償債高峰，而目前多數(shù)房企再融資的渠道卻大幅縮小。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院指出，2022年到2024年，房企海外債到期規(guī)模分別為3544.2億元、2878億元、2263億元。其中，2022年第一季度是到期高峰，為983.3億元，占當(dāng)年的27.8%。

“錢(qián)缺得不得了，哪有錢(qián)買(mǎi)地。”一名龍頭房企負(fù)責(zé)土地投拓的人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“現(xiàn)在就是勒緊褲腰帶過(guò)日子，一手抓賣(mài)房一手還債，如果還有余錢(qián)的話也是存起來(lái)以備不時(shí)之需。有現(xiàn)金才有安全感，活下去比什么都重要。如果活下去都保證不了，還拿什么發(fā)展?我們現(xiàn)在就是盡可能開(kāi)發(fā)存量空間爭(zhēng)取變現(xiàn)，買(mǎi)地會(huì)先緩一緩。”

在大環(huán)境整體下行之際，官方也必然需要與市場(chǎng)密切溝通。李宇嘉認(rèn)為，在流拍率高企之時(shí)，第三輪供地必須要降低姿態(tài)，給房企和市場(chǎng)積極信號(hào)?！斑@也是不得不做的事情?！?/p>

以廣州為例，肖文曉透露，“在第二輪供地結(jié)束之后，主管部門(mén)與房企就二輪供地遇到的問(wèn)題以及三輪供地的拿地意向進(jìn)行了密切的溝通，第三輪供地平穩(wěn)收官的可能性很大，預(yù)計(jì)大環(huán)境限制下不會(huì)太火爆，但也不會(huì)再有那么多的流拍?！?/p>

分析人士認(rèn)為，在各方的努力之下，廣州第三輪集中供地或?qū)⒃谄椒€(wěn)中收官。

就全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，也需要一個(gè)復(fù)蘇的過(guò)程。11月1日的無(wú)錫第三輪集中土拍，雖然全部實(shí)現(xiàn)成交，但在中國(guó)指數(shù)研究院看來(lái)，無(wú)錫今年三批次集中供地，土拍熱度依次遞減：第一批次地價(jià)觸頂比例達(dá)93%，全部成交。第二批次地價(jià)觸頂比例降至39%，且有一宗地塊流拍。第三批次集中供地雖然沒(méi)有流拍，但也無(wú)地價(jià)觸頂，僅3宗地塊以低溢價(jià)成交，最高溢價(jià)率也不過(guò)2.76%。

無(wú)錫第三輪集中土拍被認(rèn)為是當(dāng)下土地市場(chǎng)的縮影。但也有房企人士表示，從另一個(gè)層面上，也說(shuō)明供需雙方的心態(tài)已經(jīng)變得十分理性。若信貸政策能逐步改善，第三輪土地集中成交情況有望好于第二輪。

實(shí)際上，由于此前收獲有限，很多房企仍有補(bǔ)倉(cāng)需求?！氨日胀甑臉?biāo)準(zhǔn)，很多企業(yè)還有進(jìn)一步拿地的空間?！鼻笆龇科笕耸空f(shuō)，第三輪集中供地更多是著眼于明年的市場(chǎng)，如果能度過(guò)當(dāng)前的困難時(shí)期，這批獲取的土地將會(huì)成為明年的“彈藥”。

多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在第三輪集中供地中，資金實(shí)力雄厚的企業(yè)仍存在較好拿地機(jī)會(huì)，城市間和城市內(nèi)市場(chǎng)熱度分化仍會(huì)延續(xù)，但總體市場(chǎng)的熱度不會(huì)很高，有望維持平穩(wěn)放量態(tài)勢(shì)。