21世紀經(jīng)濟報道記者柳寧馨  杭州報道

2021年畢業(yè)后來杭州工作2年的小紅（化名），今年年初在杭州購買了首套房。

她告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“作為新杭州人，我對住房有剛需，去年先關注二手房，沒找到合適的價位和房型，后來通過朋友介紹、經(jīng)新媒體平臺了解新樓盤，趁著樓市比較低迷，就入手了?！?/p>

計劃買房的一年多內(nèi)，小紅也經(jīng)歷了杭州樓市由高漲期轉(zhuǎn)向低谷期，這也是近一年來眾多強二線城市房地產(chǎn)市場的變化縮影。在房地產(chǎn)供需關系發(fā)生轉(zhuǎn)變的情況下，今年下半年，強二線城市頻頻調(diào)整房地產(chǎn)政策，取消或部分取消限購政策，調(diào)整土地限價、新房限價政策。

大量房產(chǎn)去庫存仍然艱難。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)，今年前11個月，全國商品房銷售面積同比增速為-8.0%，相比前9個月的-7.8%跌幅繼續(xù)擴大，同期，全國商品房待售面積同比增速為18.0%，出現(xiàn)了連續(xù)27個月的同比正增長態(tài)勢。

此前，為了抑制炒房、穩(wěn)定市場，我國對房地產(chǎn)嚴格調(diào)控主要采用限制性樓市調(diào)控政策，主要包括限購、限貸、限售、限價以及限商，其中，限購、限價的政策信號導向更加明顯。當前，這一政策導向明顯轉(zhuǎn)變，今年全國基本已全面執(zhí)行首套住房“認房不認貸”政策，強二線城市比如杭州、南京、蘇州、廈門、成都等紛紛放松或放開限購，也出現(xiàn)部分放開限價。

杭州樓市“下半場”繼續(xù)放松

12月14日，北京、上海分別調(diào)整優(yōu)化了房地產(chǎn)政策，包括降低首套、二套住房首付比例等。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示，一線城市放松樓市調(diào)控政策，對強二線城市可能帶來影響，“越是在房地產(chǎn)行業(yè)下行階段，購房者就更愿意在高能級城市購置房產(chǎn)，對于尋求資產(chǎn)保值的人群而言，一線城市購房門檻下降會釋放一波在當?shù)氐馁彿啃枨?。?/p>

對于成都、杭州、廈門等強二線城市而言，未來樓市走向?qū)⑷绾伟l(fā)展？21世紀經(jīng)濟報道記者近期走訪了杭州多個售樓處和房地產(chǎn)中介處，了解以杭州為代表的房地產(chǎn)市場具體情況。

在眾多強二線城市中，杭州樓市情況有一些特殊性，一是因為此前大量投資客涌入杭州，“炒房”氛圍形成杭州樓市的高漲勢頭，尤其在一二手價格倒掛的市場上，杭州新房“萬人搖”時常出現(xiàn)；二是杭州的土地財政依賴度常年居于全國前列，此外杭州住戶杠桿率也非常高，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定走勢對城市發(fā)展十分重要。

當房地產(chǎn)市場下行趨勢明顯時，除了一二線城市樓市政策體現(xiàn)明顯政策信號，杭州如何調(diào)控、何時調(diào)控成為其他強二線城市的重要關注點。

杭州我愛我家置業(yè)顧問胡經(jīng)理告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，2009年-2016年，杭州主要是階段性“炒房”，房企快速拿地、建房交付，投資者迅速入市、增加杠桿，為了抑制房地產(chǎn)市場過熱，杭州2018年正式實行搖號購房政策，也催生了“萬人搖”這個新名詞。

據(jù)杭州日報報道，在2018年-2021年三年間，杭州樓市出現(xiàn)32次“萬人搖”，一二手價格倒掛明顯。例如，錢江世紀城板塊的融信保利創(chuàng)世紀新房高層均價為34700元/平方米，近期高層二手成交均價在65000元/平方米以上，未來科技城板塊的華夏四季新房高層均價為26500元/平方米，近期高層二手成交均價在45000元/平方米左右。

不過，隨著整體房地產(chǎn)市場下行，杭州樓市的嚴格調(diào)控逐漸松動。今年上半年，杭州樓市政策較早過渡到“按區(qū)施策、一區(qū)一策”方向，調(diào)整差異化限購范圍。

杭州亞運會結(jié)束后，10月16日，“杭六條”出臺，重點調(diào)整限購范圍，住房限購范圍縮小為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)，全城降低首付比例。此外，杭州10月25日再次調(diào)整了公積金政策，限購區(qū)首套首付比例最低為25%，非限購區(qū)最低為20%。

而最新的政策是，杭州放開了土地限價、部分取消新房限價。11月9日，杭州出臺土地新政，取消土地限價，恢復“價高者得”的競價方式，同時富陽、臨安、臨平、錢塘四區(qū)取消新房限價，但上城、拱墅、濱江、西湖、蕭山、余杭六區(qū)新房限價仍保持不變。這意味著在2016年后，杭州土地出讓再次恢復“價高者得”。

“搖號”在一定意義上成為過去式。此次取消新房限價的富陽、臨安、臨平、錢塘四個區(qū)中，絕大部分樓盤已經(jīng)不需要搖號，即便搖號也都是超高中簽率，限價已不具備市場實際意義。

小紅通過多方了解比較，確定了意向樓盤，幸運的是她第一次搖號就買到了房子，“我當時想盡量靠近杭州中心位置，加上在蕭山區(qū)北邊住習慣了，于是買了靠近錢江世紀城的寧圍區(qū)塊?！?/p>

小紅也透露，由于目前杭州西湖和錢江新城板塊房產(chǎn)價格太高，而濱江很多地方基建有待完善，其實可選擇的地方不多，杭州的核心區(qū)購房成本對剛需購房者仍然過高。

寧圍板塊一個新樓盤銷售人員告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，這個樓盤此前需要搖號，但去年房地產(chǎn)行情不好，限購放開后稍微好了一些，目前待售新房都有機會買到。

“這邊的主要購買人群是在錢江新城、奧體中心和濱江上班的人，他們手上有300萬-400萬元的購房預算，其實選擇很有限，如果對地段有要求，基本就是錢江世紀城毗鄰板塊，錢江世紀城核心區(qū)大部分是改善型房源，戶型更大、總價更高，總價基本在550萬元以上?！痹摌潜P銷售人員說。

強二線城市逐步放開限購、限價

以最新的房地產(chǎn)政策走向看，放開限購、限價是強二線城市的趨勢。目前，包括杭州在內(nèi)的16座城市已經(jīng)不再設地價上限。

過去幾年，強二線城市除限購之外的調(diào)控政策均出現(xiàn)松動。去年12月以來，多個熱點城市著眼于調(diào)整樓市限購政策，但仍以優(yōu)化為主，有城市選擇在限購方面放松，同時收緊限售。

今年，強二線城市則重點在限購方面打開政策口子。

今年下半年，新一輪樓市調(diào)整明顯開啟。7月24日，中央政治局會議定調(diào)，適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。隨后，8月底，央行發(fā)布房貸利率新政，包括一線城市在內(nèi)全國各城市宣布執(zhí)行“認房不認貸”政策。

9月上旬，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集發(fā)布，強二線城市率先啟動。9月以來，南京、大連、蘭州、濟南、青島、鄭州等多個城市全面取消了限購政策。

9月7日，南京市在同類城市中率先全面放開限購；10月16日，杭州發(fā)布“杭六條”樓市新政，住房限購范圍縮小為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)；11月15日，廈門優(yōu)化房地產(chǎn)政策，全市限購措施全面解除。

從今年下半年來看，成都則是最早同時放開限購、限價的強二線城市。9月26日，成都出臺了調(diào)整住房限購、限價等14條措施，解除144平方米以上大戶型的限購政策，同時還全面解除了新出讓土地的限價政策，這是首個強二線城市明確全面解除限價政策。成都調(diào)整住房限價措施主要體現(xiàn)為，新房由企業(yè)自主定價，二手房不再執(zhí)行參考價。

李宇嘉認為，對熱點城市而言，限購政策保留的意義在于“房住不炒”，如果完全放開限購，就意味著人們可以隨便炒房，因此，強二線城市或者高能級城市還是要保留一些區(qū)域的限購，但未來的趨勢是，限購區(qū)域會越來越窄。而供求關系極容易緊張、跌落彈性大的城市可能會保留一些限購區(qū)域，“但目前來看，廈門也已全面放開限購?！?/p>

以杭州為例，錢江世紀城、奧體中心和未來科技城都是熱門板塊，此前還存在限購問題，但最新的“杭六條”放開了這些區(qū)域的限購，購房者不再受套數(shù)、戶口和社保等限制。

“杭州放開土地限價后，房企拿地成本會越來越高，開發(fā)商會形成競爭狀態(tài)。今年房地產(chǎn)行情比較差，對考慮買房的剛需購房者可能是一個好時候，放開限價后，明年預計一手房價格會漲。”胡經(jīng)理預判認為。

最近，有強二線城市嘗試實際上放開新房降價“限價”。日前，有多位網(wǎng)友在蘇州當?shù)?2345陽光便民網(wǎng)站上反饋樓盤降價的情況，稱在蘇州代管縣級市常熟，一項目原本開盤售價為14000元/平方米的房子，近期約以初始價62折出售。對此，常熟市住建局答復稱，“商品房銷售價格實行‘一房一價’，成交價格由雙方協(xié)商確定，價格上下波動屬于市場正?，F(xiàn)象?！?/p>

這意味著在土地限價、新房限價取消之外，樓盤銷售價格降價“限價”取消也有了想象空間。

2023年行至尾聲，限購、限價政策之后，強二線城市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)和預期如何？庫存主要集中在哪些區(qū)域？

整體來看，11月，二線城市樓市表現(xiàn)仍呈同環(huán)比“雙降”趨勢。根據(jù)中指研究院最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，11月，我國樓市整體同環(huán)比均呈下降趨勢，其中二線城市環(huán)比降幅顯著。

“從強二線城市的庫存結(jié)構(gòu)看，整體外圍庫存比較大，大概需要5年以上才能消化完，過去樓市火熱時，各地都在開發(fā)新區(qū)，擴張城市邊界，伴隨著軌道交通建設、賣地賣房，現(xiàn)在城市外圍出現(xiàn)大量庫存，降價幅度大，消化難度也很大?！崩钣罴握f。

全面放松限購、限價只是將強二線城市房地產(chǎn)市場潛在的需求釋放出來。長遠來看，這些需求的落地還要看宏觀環(huán)境、未來預期和人口趨勢的變化。

“2024年限制性樓市調(diào)控政策調(diào)整的效果仍然有限，市場預期較弱時，人們對多套房的需求下降，對房價前景也不太看好，因此政策效果和空間都在明顯收窄?！崩钣罴握f。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示，強二線城市房產(chǎn)市場尚可，因為有新市民的買房需求，加上人口流入優(yōu)勢，放開限購后對市場的短期影響非常迅速，短期會出現(xiàn)不少購房者。長期來看，放開限購也對房產(chǎn)市場有積極影響。