尹中立（國(guó)務(wù)院參事，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所研究員）

近日，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，加力實(shí)施城市更新行動(dòng)，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購(gòu)政策，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。

會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的論述，不僅看到了第一季度我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的積極的變化，也充分估計(jì)到房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)還不牢固的現(xiàn)實(shí)，并提出了針對(duì)性的措施。

房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的積極變化：自2024年9月份以來(lái)，為了實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)樓市”目標(biāo)，有關(guān)部門(mén)開(kāi)啟了一攬子貨幣政策工具。2024年9月份人民銀行除了啟動(dòng)傳統(tǒng)的貨幣政策工具（降準(zhǔn)、降息）外，還創(chuàng)設(shè)了新的貨幣政策工具（設(shè)立保障房再貸款機(jī)制）。這些貨幣政策工具為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期起到了積極作用，樓市交易明顯活躍。根據(jù)國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)，2025年一季度全國(guó)一、二手房成交總量達(dá)到383萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)10%。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量看，止跌企穩(wěn)的目標(biāo)已初步實(shí)現(xiàn)。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)總體向好的背景下，我們需要關(guān)注市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性變化，這些結(jié)構(gòu)性變化一定程度反映了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的內(nèi)在矛盾。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

其一，不同城市之間房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯分化。核心城市和核心地帶的住宅成交占比增加。一線(xiàn)城市的交易活躍度增加幅度最大，二線(xiàn)城市次之，三線(xiàn)城市的交易活躍度增加幅度較小。

城市之間房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化，和多年來(lái)土地資源與人口資源的錯(cuò)配有密切關(guān)系。在過(guò)去的20多年里，隨著工業(yè)化和城市化的推進(jìn)，我國(guó)城市的就業(yè)人口快速向大城市集中，但我國(guó)的土地供給指標(biāo)并沒(méi)有根據(jù)人口的流動(dòng)趨勢(shì)而進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，導(dǎo)致少數(shù)大城市的土地供求關(guān)系持續(xù)緊張，而大多數(shù)中小城市出現(xiàn)了土地供給大于需求的局面。在房?jī)r(jià)上行周期，中小城市土地的供需矛盾被房地產(chǎn)投機(jī)氣氛所掩蓋，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)的出現(xiàn)，中小城市的住房供大于求的矛盾日益凸顯。主要表現(xiàn)為商品房空置率居高不下，房?jī)r(jià)和租金收益率持續(xù)大幅度下跌，新房庫(kù)存高企、去化周期長(zhǎng)。

在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，同一個(gè)城市的核心區(qū)域的交易量回升幅度明顯高于非核心區(qū)域。核心區(qū)域的成交占比提高無(wú)疑會(huì)拉高平均房?jī)r(jià)，部分城市的房?jī)r(jià)回升主要原因是二手房成交結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，如果簡(jiǎn)單地認(rèn)為房?jī)r(jià)的回升是房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)觸底反彈的信號(hào)，可能形成誤判。以深圳為例，2024年10月份之后，深圳的二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)連續(xù)5個(gè)月環(huán)比上升，備受市場(chǎng)關(guān)注。從調(diào)研中我們了解到，導(dǎo)致深圳二手房?jī)r(jià)上漲的主要原因是成交結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，即核心區(qū)域的高價(jià)房的成交占比增加所致。2024年、2025年第一季度單套總價(jià)400萬(wàn)元以下的住房占比從56.1%下降至53.4%，但400萬(wàn)~600萬(wàn)元的房子占比從22.6%提高到24.6%，單價(jià)600萬(wàn)元以上二手房的占比從21.3%提高到22%。從二手房成交價(jià)格看，價(jià)格低的二手房成交占比降低，而價(jià)格高的二手住宅成交占比提高，2025年第一季度成交價(jià)小于4萬(wàn)元/平方米的住宅占比為32.2%，比2024年降低1.2個(gè)百分點(diǎn)，單價(jià)為4萬(wàn)~5萬(wàn)元/平方米的住宅占比提高0.7個(gè)百分點(diǎn)，單價(jià)5萬(wàn)~6萬(wàn)元/平方米的住宅占比提高0.9個(gè)百分點(diǎn)，單價(jià)高于9萬(wàn)元/平方米的住宅占比提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。

其二，二手房成交占比上升，新房成交占比相對(duì)降低。根據(jù)國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)，一季度辦理新建商品房轉(zhuǎn)移登記238.7萬(wàn)件，同比減少12.1%；辦理存量商品房轉(zhuǎn)移登記164.6萬(wàn)件，同比增長(zhǎng)34.7%。二手房的成交增速超過(guò)新房是最近三年的新現(xiàn)象，主要原因是部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之后，購(gòu)買(mǎi)期房的風(fēng)險(xiǎn)增加，部分剛需購(gòu)房者選擇購(gòu)買(mǎi)二手房而放棄購(gòu)買(mǎi)新房。由此可見(jiàn)，部分房地產(chǎn)商的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)購(gòu)房者的決策影響相當(dāng)大，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)，首先需要化解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

“帶押過(guò)戶(hù)”制度的實(shí)施在一定程度上刺激了二手房交易的活躍?！皫а哼^(guò)戶(hù)”允許未結(jié)清貸款的房產(chǎn)直接過(guò)戶(hù)，降低交易門(mén)檻和資金成本，可有效激活置換需求，促進(jìn)二手房流通，并結(jié)合以舊換新等稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)助等政策優(yōu)惠，進(jìn)一步釋放改善型需求。2025年一季度，全國(guó)新辦理不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”7.1萬(wàn)件，涉及金額717億元。2025年初“帶押過(guò)戶(hù)”月均辦理量增長(zhǎng)163%，辦理金額增長(zhǎng)68%。

其三，住宅市場(chǎng)與商業(yè)物業(yè)走勢(shì)出現(xiàn)分化。如果說(shuō)住宅市場(chǎng)初現(xiàn)止跌回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，那么寫(xiě)字樓和商業(yè)地產(chǎn)仍需努力。根據(jù)中指的數(shù)據(jù)，2025年一季度，重點(diǎn)城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)延續(xù)上年四季度偏弱態(tài)勢(shì)，租賃需求以續(xù)租、搬遷為主，新增需求較為有限。部分城市需求恢復(fù)速度不及供應(yīng)增長(zhǎng)速度，空置壓力增加。寫(xiě)字樓租金延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)，根據(jù)全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2025年一季度，全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓平均租金為4.58元/平方米·天，環(huán)比下跌0.73%，跌幅較上年四季度擴(kuò)大0.12個(gè)百分點(diǎn)，同比下跌2.1%。

有的城市寫(xiě)字樓空置率上升與土地資源在不同產(chǎn)業(yè)之間的錯(cuò)配直接相關(guān)。一些地方政府為了使土地收益最大化，傾向于控制住宅用地比例，提高工業(yè)用地和商業(yè)用地占比，導(dǎo)致寫(xiě)字樓和其他商業(yè)地產(chǎn)供大于求。即使是部分一線(xiàn)核心城市同樣存在寫(xiě)字樓供給嚴(yán)重過(guò)剩的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性分化讓我們看到了體制與機(jī)制的深層次問(wèn)題，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)，不僅要在刺激需求上做文章（如推進(jìn)城中村和危舊房改造和存量商品房收購(gòu)等措施），而且要在改革房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)制度上下功夫。