21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 黃雅琪 廣州報(bào)道
房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，房企紛紛探索輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，代建代管業(yè)務(wù)成為房企競(jìng)逐的賽道。
隨著多方的入局，代建規(guī)模進(jìn)一步增長(zhǎng)。克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年綜合實(shí)力TOP30代建企業(yè)總合約面積達(dá)到9.14億平方米，同比增長(zhǎng)23%；新增簽約面積1.93億平方米，同比增長(zhǎng)6%。
盡管規(guī)模仍在增長(zhǎng)，卻不能否認(rèn)代建行業(yè)仍然是一片紅海。頭部企業(yè)持續(xù)深耕并發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，中小企業(yè)生存空間壓縮，行業(yè)已經(jīng)逐漸回歸“服務(wù)即資產(chǎn)”的本質(zhì)。未來(lái)，代建行業(yè)的發(fā)展也將更依賴專業(yè)服務(wù)能力的提升，品牌、口碑的價(jià)值愈加凸顯。
這是存量市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)邏輯——只有從“規(guī)模驅(qū)動(dòng)” 轉(zhuǎn)向 “價(jià)值深耕”，通過(guò)專業(yè)化管理輸出，精準(zhǔn)匹配資金、項(xiàng)目和資源的優(yōu)化配置需求，才能夠順應(yīng)市場(chǎng)對(duì)代建服務(wù)的要求，規(guī)模并非首選項(xiàng)。
如何破解“大而不強(qiáng)”，是當(dāng)下殺入代建賽道企業(yè)的必修課。
盡管目前已經(jīng)有一些相對(duì)成熟的代建企業(yè)，但代建行業(yè)的市場(chǎng)格局尚未形成，真正的領(lǐng)跑者也并沒(méi)有出現(xiàn)。當(dāng)下是行業(yè)混沌的時(shí)期，后來(lái)者也能有后來(lái)居上的機(jī)會(huì)。去年宣布聚焦“輕重并舉”策略的美的置業(yè)，以制造業(yè)的工匠精神款款而來(lái)。
全鏈條參與
坦率而言，代建代管賽道作為房地產(chǎn)上下游衍生的行業(yè)，此時(shí)此刻進(jìn)入并不具備先手優(yōu)勢(shì)，美的置業(yè)此時(shí)入局又有怎樣的考量？
美的置業(yè)相關(guān)人士表示，入局之初，是配合公司輕重并舉的發(fā)展戰(zhàn)略，同時(shí)順應(yīng)行業(yè)專業(yè)化細(xì)分發(fā)展的需求，開始承接第三方項(xiàng)目，提供全鏈條的代建代管服務(wù)，市場(chǎng)化運(yùn)作已成必然。
過(guò)往的房地產(chǎn)行業(yè)，地段、配套的因素決定了產(chǎn)品的附加值，但這種趨勢(shì)正在改變。行業(yè)的供給保持穩(wěn)定水平已有數(shù)年，在這種環(huán)境下企業(yè)將直面存量的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，具備開發(fā)能力就可以做好代建代管服務(wù)嗎？
美的置業(yè)認(rèn)為不然。相關(guān)人士介紹稱，代建行業(yè)是服務(wù)業(yè)，房企的開發(fā)能力不代表代建能力，創(chuàng)造開發(fā)管理收益需要具備多方面能力。在產(chǎn)品力層面，公司構(gòu)建了從產(chǎn)品策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)管理到價(jià)值分配的高效閉環(huán)，確保精準(zhǔn)匹配市場(chǎng)需求。在成本與實(shí)施環(huán)節(jié)，依托嚴(yán)格規(guī)范的成本管理體系、清廉龐大的招采體系、嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的工程管理及計(jì)劃體系，通過(guò)耦合精密、靈活高效的專業(yè)協(xié)同配合，保障項(xiàng)目的高品質(zhì)兌現(xiàn)與高效落地。同時(shí)，公司深知代建本質(zhì)是信用業(yè)務(wù)，始終堅(jiān)持嚴(yán)格的利他型合規(guī)、風(fēng)控及內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)，確保全過(guò)程經(jīng)得起檢驗(yàn)。再疊加長(zhǎng)期的口碑沉淀及品牌信譽(yù)美譽(yù)，構(gòu)成了公司在代建賽道的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
正是過(guò)往的有效積累加之母公司的資源稟賦，美的置業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)具備全鏈條的服務(wù)能力。美的置業(yè)旗下共有美置服務(wù)、美置商業(yè)、睿住智能和睿住建筑科技等板塊，這些業(yè)務(wù)能夠覆蓋代建代管的所有需求。
其中，美置服務(wù)專注于以物業(yè)服務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，涉足社區(qū)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)、醫(yī)療康養(yǎng)、校園服務(wù)等空間業(yè)態(tài)；美置商業(yè)則是商業(yè)項(xiàng)目的整體規(guī)劃、招商管理、品牌企劃推廣、營(yíng)運(yùn)及工程物業(yè)管理；睿住智能與睿住建筑科技則分別聚焦于空間智能解決方案以及裝配式建筑材料的供應(yīng)。
美的置業(yè)依靠的并非單一優(yōu)勢(shì)的疊加，而是制造業(yè)精神與全鏈條管控深度融合后的系統(tǒng)性壁壘，支撐其未來(lái)在代建賽道走得更穩(wěn)、更遠(yuǎn)。
創(chuàng)造溢價(jià)增值
代建行業(yè)正從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向價(jià)值深耕，如何通過(guò)專業(yè)化服務(wù)為委托方創(chuàng)造可持續(xù)價(jià)值是行業(yè)新的議題。
美的置業(yè)認(rèn)為，公司做代建是深刻理解委托方的需求，并及時(shí)滿足，為客戶創(chuàng)造價(jià)值，從而為團(tuán)隊(duì)帶來(lái)開發(fā)管理收益。相關(guān)人士介紹稱，美的置業(yè)傾向于提供從工程建造到物業(yè)管理的一站式服務(wù)。這也是美的置業(yè)在代建代管業(yè)務(wù)上所設(shè)置的“門檻”——只有全鏈條的參與才是完整合格的“產(chǎn)品”。
代建代管企業(yè)通常只涉及工程、營(yíng)銷與策劃等房地產(chǎn)相關(guān)的服務(wù)，主要的營(yíng)收來(lái)自于代建費(fèi)。在美的置業(yè)的規(guī)劃中，參與代建代管的項(xiàng)目提倡“不卷價(jià)格”，致力于提供具有質(zhì)優(yōu)比的服務(wù)，同時(shí)應(yīng)該具備長(zhǎng)尾效應(yīng)，通過(guò)參與后續(xù)的物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等來(lái)實(shí)現(xiàn)做長(zhǎng)久、持續(xù)的生意。
這是它與其他代建代管企業(yè)的本質(zhì)不同。
這也就意味著，美的置業(yè)在代建代管服務(wù)只能是“精而美”，而不是“大而全”。同時(shí)，這也是“雙選”的過(guò)程，美的置業(yè)不會(huì)刻意通過(guò)低價(jià)去獲取市場(chǎng)份額，而是通過(guò)設(shè)置了相應(yīng)的對(duì)業(yè)主方要求來(lái)確保項(xiàng)目的安全，同時(shí)通過(guò)長(zhǎng)尾運(yùn)營(yíng)幫助業(yè)主實(shí)現(xiàn)溢價(jià)增值。
安全是美的置業(yè)的底線，相關(guān)人士表示，公司會(huì)基于現(xiàn)有布局的城市開展代建代管業(yè)務(wù)，不會(huì)貿(mào)然開拓新的城市版圖；對(duì)于有意向的業(yè)主方，也會(huì)評(píng)估合作方的履約能力以及信用情況，并在此之上對(duì)貨值進(jìn)行嚴(yán)格的測(cè)算，對(duì)符合其設(shè)置的利潤(rùn)率門檻以上的項(xiàng)目，才會(huì)參與其中。
以此作為標(biāo)尺，美的置業(yè)所匹配的業(yè)主方畫像也相對(duì)清晰：城投系國(guó)企、事業(yè)單位以及資金實(shí)力較強(qiáng)但不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的金融機(jī)構(gòu)，都是美的置業(yè)的潛在業(yè)主方。
市場(chǎng)化運(yùn)作
回溯過(guò)往再探討未來(lái)，自從美的置業(yè)提出轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)”，它已經(jīng)成功中標(biāo)并運(yùn)營(yíng)了多個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目，也為市場(chǎng)提供了有效的參照。
目前，美的置業(yè)的商住代建項(xiàng)目已經(jīng)落子云貴、滬蘇、中部三大區(qū)域。以無(wú)錫東望府為例，這是一個(gè)和無(wú)錫當(dāng)?shù)爻峭镀髽I(yè)合作的項(xiàng)目，在原合作方暴雷后，美的置業(yè)迅速組建專項(xiàng)小組，基于此前的合作口碑與東城集團(tuán)敲定代建方案，當(dāng)多數(shù)企業(yè)陷入價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，美的置業(yè)通過(guò)稀缺高端產(chǎn)品重構(gòu)項(xiàng)目定價(jià)權(quán)，重塑片區(qū)價(jià)格體系。
貴陽(yáng)富力新天地中央綠軸地塊則通過(guò)"代建+商業(yè)運(yùn)營(yíng)"捆綁模式，補(bǔ)足業(yè)主方地下商業(yè)開發(fā)短板。
無(wú)錫東望府、貴陽(yáng)富力新天地的落地可以看出美的置業(yè)入局代建代管業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略脈絡(luò)：在自身具備成熟開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的城市，通過(guò)與高信用的企業(yè)合作發(fā)揮自身所長(zhǎng)，達(dá)到雙贏的局面。
在物業(yè)服務(wù)方面，美的置業(yè)則選擇差異化的運(yùn)營(yíng)方式，它不局限于住宅，而是更多地探索非住領(lǐng)域。
例如，美置服務(wù)旗下的美置美康醫(yī)院服務(wù)公司徹底摒棄傳統(tǒng)物業(yè)的“四保一服”框架，構(gòu)建“S-LIFE全棧醫(yī)療康養(yǎng)業(yè)務(wù)解決方案”，新增中央運(yùn)送、能源管理、健康護(hù)理、醫(yī)療輔助、前介管理等10余項(xiàng)專業(yè)化服務(wù)模塊，形成覆蓋醫(yī)院后勤全生命周期的一站式支援體系。
區(qū)別于傳統(tǒng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的純功能性服務(wù)，美置美康為患者提供了融合高情感與高效能的服務(wù)閉環(huán)，其“關(guān)懷甄護(hù)”體系面向患者提供愛(ài)心就診服務(wù)和尊享護(hù)理服務(wù)。同時(shí)，其“智能運(yùn)輸生態(tài)管理”系統(tǒng)提供被服運(yùn)送、標(biāo)本運(yùn)送，已實(shí)現(xiàn)運(yùn)送服務(wù)超2.5萬(wàn)公里，年度醫(yī)廢處理量超60噸；其“智慧能源集約”體系可以實(shí)現(xiàn)高效機(jī)房運(yùn)維，全年運(yùn)行綜合能效＞5.2。
而如今醫(yī)療物業(yè)服務(wù)也走出美的，去年，美置服務(wù)正式為深圳中山婦產(chǎn)科醫(yī)院提供專業(yè)的物管服務(wù)，標(biāo)志著美置美康的第三方市場(chǎng)化能力日臻成熟。
在產(chǎn)業(yè)園招商運(yùn)營(yíng)與商業(yè)管理領(lǐng)域，美的置業(yè)憑借自身制造業(yè)的基因優(yōu)勢(shì)，展現(xiàn)出了獨(dú)特的全鏈條整合能力與差異化競(jìng)爭(zhēng)力，其上華智能智造產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目為智能制造裝備、生物醫(yī)藥與高端醫(yī)療器械、科技服務(wù)等提供產(chǎn)業(yè)空間和載體，目前招商已基本完成，企業(yè)進(jìn)駐率高達(dá)99%。佛山睿創(chuàng)中心已有57家企業(yè)完成簽約選址。中國(guó)塑料世界則構(gòu)建了塑料產(chǎn)業(yè)全鏈條協(xié)同的招商運(yùn)營(yíng)體系，已有超50家塑料行業(yè)龍頭企業(yè)簽約入駐。
美的置業(yè)還成功中標(biāo)順北·睿創(chuàng)智造園20年運(yùn)營(yíng)權(quán)，并簽約南沙萬(wàn)頃沙綜合體項(xiàng)目。
從美的置業(yè)的這些案例不難看到，其產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)足夠成熟，針對(duì)不同的業(yè)主方累積了足夠的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于不同的合作方，美的置業(yè)能夠迅速地匹配合理的解決方案：在政府代建方面，能夠針對(duì)合規(guī)方面的要求提升風(fēng)險(xiǎn)把控能力；在金融機(jī)構(gòu)代建方面，美的置業(yè)也能迅速響應(yīng)，為之匹配合理的資產(chǎn)增值保值方案。
截至2024年末，美置服務(wù)在管面積7538萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15%；產(chǎn)業(yè)園簽約收入3.9億元，建筑面積超70萬(wàn)平方米；美置商業(yè)在營(yíng)商業(yè)體13座，運(yùn)營(yíng)面積超70萬(wàn)平方米，展現(xiàn)實(shí)業(yè)基因?qū)﹂L(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)價(jià)值的深度挖掘。
在行業(yè)加速出清的當(dāng)下，美的置業(yè)的轉(zhuǎn)型路徑揭示了一條關(guān)鍵邏輯：輕資產(chǎn)并非簡(jiǎn)單“躺收管理費(fèi)”，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的本質(zhì)是服務(wù)能力升級(jí)。美的置業(yè)依托“實(shí)業(yè)基因”中的精細(xì)化管理思維，以“客戶價(jià)值最大化”為核心重構(gòu)組織架構(gòu)。這種從“開發(fā)商”到“服務(wù)商”的基因蛻變，或許正是民企穿越周期的核心底牌。
