21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者孔海麗 北京報道  前后相隔不到一周的時間，關(guān)于城中村改造的內(nèi)容，接連出現(xiàn)在兩次中央高層會議上。

據(jù)新華社報道，中共中央政治局7月24日召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。在提及房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容時，會議指出，要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

就在幾天前的7月21日，《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》）在國務(wù)院常務(wù)會議上審議通過。會議指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的一項重要舉措。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在穩(wěn)增長、擴(kuò)內(nèi)需、促消費的經(jīng)濟(jì)形勢下，推進(jìn)城中村改造無論在供給端還是需求端，都具有重要的意義。

作為承載著大量年輕人、新市民、外來人口的超大特大城市，其城中村改造不僅著眼于住房需求的改善，也是關(guān)乎城市產(chǎn)業(yè)配套規(guī)劃、普惠公關(guān)服務(wù)和市政基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，更是未來城市功能形態(tài)的示范樣板。部分研究機構(gòu)預(yù)測，今后3年，城中村改造帶來的投資規(guī)模每年或達(dá)萬億元以上。

政策連續(xù)性

關(guān)于城中村改造的相關(guān)內(nèi)容，早在今年4月28日的中央政治局會議即有表述，此次中央政治局會議又再提及和國常會通過相關(guān)意見。

“國常會審議通過的這個指導(dǎo)意見，就是對4月28日政治局會議精神的貫徹落實。在當(dāng)前迫切需要推進(jìn)穩(wěn)增長，擴(kuò)內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)形勢下，推進(jìn)城中村改造無疑是題中之義?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。

此次國常會審議通過的《意見》，從內(nèi)容來看，大致可分為4個大的方面，主要涉及主體責(zé)任、資金籌措、改造方向、推進(jìn)節(jié)奏。

比如，國常會指出，要堅持城市人民政府負(fù)主體責(zé)任，加強組織實施，科學(xué)編制改造規(guī)劃計劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統(tǒng)籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心分析認(rèn)為，地方政府合理的工作規(guī)劃將對城中村改造的有序推進(jìn)起到至關(guān)重要的作用，同時也體現(xiàn)出城中村改造工作也是促進(jìn)保障性住房建設(shè)工作的重要一環(huán)。

此外，會議還指出，要堅持穩(wěn)中求進(jìn)、積極穩(wěn)妥，優(yōu)先對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村進(jìn)行改造，成熟一個推進(jìn)一個，實施一項做成一項，真正把好事辦好、實事辦實。

從更大的范圍來看，城中村改造屬于城市更新的一部分，在此前的多次會議和相關(guān)文件中，住建部對于城市更新的相關(guān)要求均強調(diào)了杜絕城市更新建設(shè)中“大拆大建”的問題，“漸進(jìn)式”將是未來城中村改造的重要方式。

在中指研究院調(diào)查事業(yè)部運營總監(jiān)吳建欽看來，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造是我國開展存量提升，實施城市更新行動，推動新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合過程中的重要抓手。國家發(fā)改委早在2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)中就提到，要在老城區(qū)推進(jìn)以老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村等“三區(qū)一村”改造為主要內(nèi)容的城市更新行動……因地制宜將一批城中村改造為城市社區(qū)或其他空間。2022年，國家發(fā)改委繼續(xù)提出要“因地制宜改造一批大型老舊街區(qū)和城中村?！币虼?，本次政策也是對國家近年來關(guān)于“三區(qū)一村”改造思路的延續(xù)和深化。

據(jù)民生證券測算，目前已有11個城市公布“十四五”規(guī)劃期間投資規(guī)模4.4萬億元。按照這一節(jié)奏，預(yù)計2023-2025年，21個特大超大城市每年城中村改造投資規(guī)?；蛟谌f億元。

此外，第三方數(shù)據(jù)顯示，2019-2021年城中村改造規(guī)模都超萬億元，只是2022年有所降溫，因此，綜合這些口徑，民生證券預(yù)計未來三年21城城中村改造投資或每年1萬億元。

一家頭部房企北方區(qū)域相關(guān)人士也對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，當(dāng)前城中村改造的相關(guān)提法，其最大的意義在于給市場提供了非常大的信心。

地方探索

在地方層面，各地已經(jīng)在城中村改造方面進(jìn)行了諸多探索。

從北上廣深這四個超大城市看，北京未出臺城中村改造的專門文件，但針對范疇更大的城市更新，建立了“總體規(guī)劃—專項規(guī)劃—街區(qū)控規(guī)—更新項目實施方案”的工作體系。

而在上海，城中村改造是城市更新的一環(huán)，房企和險資共同設(shè)立城市更新基金。根據(jù)上海市房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2022年底，全市已批準(zhǔn)的62個城中村改造項目引進(jìn)社會資金達(dá)5500多億元，主要來源包括實施改造主體出資、金融機構(gòu)配套融資、由房企和保險資金共同設(shè)立的城市更新基金等。

廣州的做法，則是相關(guān)條例正在公開征求意見，強調(diào)城中村改造與住房保障、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型相結(jié)合。

今年6月，廣州市住建局發(fā)布《優(yōu)化城中村全面改造項目審批流程的通知》，提出加快啟動城市更新前期計劃、優(yōu)化方案審批流程、支持分片分期實施、優(yōu)化規(guī)劃建設(shè)許可手續(xù)、加大金融支持力度等五個方面共十二條改革措施，加快推動城中村改造項目落地實施。

今年7月，廣州市住建局公開征集《廣州市城中村改造條例（征求意見稿）》意見，華泰證券認(rèn)為，從中可以看出，廣州市對于將城中村改造與保障性住房相結(jié)合、推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型較為重視，也希望在補償安置、土地轉(zhuǎn)性等方面探索創(chuàng)新模式。

深圳則針對城中村改造出臺專項規(guī)劃，與保障性租賃住房的籌集工作統(tǒng)籌推進(jìn)。

深圳市是唯一針對城中村改造出臺了專項規(guī)劃的一線城市。根據(jù)《深圳市城中村(舊村)綜合整治總體規(guī)劃(2019-2025)》，深圳市計劃在規(guī)劃期內(nèi)保留一定比例的城中村，合理有序開展城中村更新工作，逐步消除安全隱患、維護(hù)城市肌理、傳承歷史文脈、保障低成本空間、完善配套設(shè)施、提升環(huán)境品質(zhì)，實現(xiàn)城中村可持續(xù)的全面發(fā)展。

此外，總體規(guī)劃單列一條“強化城中村租賃市場管理”，加強城中村租賃市場監(jiān)管，引導(dǎo)城中村存量房屋開展規(guī)?；赓U業(yè)務(wù)。

而在今年3月，深圳市住建局印發(fā)《深圳市城中村保障房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升指引》，統(tǒng)籌推進(jìn)城中村綜合整治與保障性租賃住房籌集工作。

2023 年，深圳計劃推進(jìn)4.9萬套(間)城中村規(guī)模化品質(zhì)化改造提升項目，約占全市城中村租賃住房總量的1%。